Задача по "Оценке бизнеса"

ОТВЕТЫ НА ЗАДАЧИ ПО ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Задача 1

Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни – 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.

Решение

Расчетные затраты на строительство аналогичного нового здания составят (восстановительная стоимость):

350 дол./кв. м х 2 000 кв. м = 700 000 дол.

Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания). При допущении линейной характеристики износа ОВС здания рассчитывается с помощью следующих соотношений:

ОВС = 700 000 х [(60 – 12) /60] = 560 000 дол.

Ответ: ОВС здания составляет 560 000 дол.

Задача 2

Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

–        известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 4 500 000 дол.;

–        в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т.д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 300 000 дол.;

–        экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы – 80 лет.

Решение

Считая, что оснащение "замещающей" больницы оптоволоконными средствами связи не является функционально необходимым при сравнении с оцениваемым объектом, а также считая динамику его износа линейной, получим следующее значение оценки остаточной стоимости замещения:

СЗО = (4 500 000 дол. – 300 000 дол.) х [(80 – 20) /80] = 3 150 000 дол.

Ответ: СЗО больницы составляет 3 150 000 дол.

Задача 3

Оценить капитализированную стоимость              предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 300 дол./кв. м, среднегодовой заполняемости производственно-­технических модулей арендаторами 90 %, налоговых платежах собственника за землю под центром в 600 тыс. дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,2 млн. дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12 %.

Решение

Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (90 %) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.:

(20 000 кв. м х 300 дол./кв. м х 90/100) - (600 000 дол. + 1 200 000 дол.) = 3 600 000 дол.

Капитализированная стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности (не забудем привести его значение к безразмерной величине, разделив 12 % на 100):

3 600 000 дол./12/100 = 30 000 000 дол.

Ответ: оценка капитализированной стоимости составляет 30 млн. дол.

Задача 4

Определить, используя метод подрядчика, стоимость объекта недвижимости, включающего землеотвод размером в 2000 кв. м и здание склада объемом в 3000 куб. м, построенного 10 лет назад. При расчетах использовать следующую информацию:

–        в статистиках земельных рынков удельные оценки подобных земельных участков составляют 35 дол./кв. м; совокупность положительных и отрицательных факторов, влияющих на оценку данного земельного участка, позволяет считать, что его оценка может быть увеличена на 10 %;

–        удельные затраты на строительство нового подобного сооружения составляют 100 дол./куб. м, а длительность жизненного цикла здания оценивается в 50 лет.

Решение

Оценка стоимости земельного участка:

2000 кв. м х 35 дол./кв. м х (1 + 10/100) = 77 000 дол.

Остаточная восстановительная стоимость сооружения:

100 дол./куб. м х 3 000 куб. м х (50 – 10)/50 = 240 000 дол.

Тогда суммарная стоимость объекта (в соответствии с концепцией метода подрядчика) составит:

77 000 дол. + 240 000 дол. = 317 000 дол.

Ответ: оценка стоимости единого объекта составит 317 000 дол.

Задача 5

Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 1000 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 200 дол./кв. м, показатель доходности арендного бизнеса к = 0,2 (20%), удельные затраты на строительство подобного нового здания 750 дол./кв.м.

Для включения в отчетный доклад оценщика надо рассчитать следующие оценки: капитализированную стоимость (КС) действующего арендного здания, его остаточную восстановительную стоимость (ОВС) и остаточную стоимость земельного участка (ОСЗ), на котором расположено здание.

Решение

Капитализированная стоимость (при арендных договорах, обеспечивающих арендные платежи как чистый доход собственника, и, например, при 90%-й сдаче помещений в аренду) составляет:

КС = 200 дол./кв. м х 1000 кв. м х 0,9/0,2 = 900 000 дол.

Остаточная восстановительная стоимость (при линейной динамике износа):

ОВС = 750 дол./кв. м х 1000 кв. м х [{50-10)/50] = 600 000 дол.

Тогда остаточная стоимость земельного участка составит:

ОСЗ = КС – ОВС = 900 000 дол. – 600 000 дол. = 300 000 дол.

Ответ: КС = 900 000 дол., ОВС = 600000 дол., ОСЗ = 300000 дол.

Задача 6

Предприниматель намерен оценить целесообразность следующего бизнеса: приобрести офисное здание за 1 000 000 дол. с целью получения чистого арендного дохода (с учетом всех операционных и прочих расходов, степени заполняемости арендных помещений и т.д.) в сумме 200 000 дол. в год.

Через два года продать объект не менее чем за 1 300 000 дол. (исходя из имеющейся рыночной информации и прогнозных оценок развития офисного рынка недвижимости и из того, что известная банковская ставка среднесрочных депозитов составляет порядка 10 %; и намереваясь превзойти этот показатель, иначе было бы целесообразнее вложить средства не в офисный бизнес, а в банк).

В то же время консалтинговые фирмы оценивают значение показателя дисконтирования в этой области бизнеса с учетом различных рисков в 25 %.

Решение

Для оценки эффективности предпринимаемого проекта составим баланс расходов и доходов предпринимателя, дисконтированный к текущему времени.

Расходы производятся непосредственно в начальный период, поэтому они целиком включаются в состав отрицательной части составляемого баланса. Таким образом, затратная часть баланса составляет 1 000 000 дол.

Дисконтированные доходы предпринимателя включают:

1) доходы от арендного бизнеса (для определенности допустим, что они поступают в виде авансовых платежей в начале каждого года). Таким образом, арендные доходы составят следующую сумму: 200 000 дол. (так как поступившие согласно условиям арендного договора в начале первого года платежи не дисконтируются) плюс дисконтированное значение арендной платы в начале второго года:

200 000 дол. х (1/(1 + 25/100) = 160 000 дол.

То есть, совокупный поток арендных доходов, дисконтированный к настоящему времени, составит:

200 000 дол. + 160 000 дол. = 360 000 дол.;

2) доходы от продажи объекта в конце запланированного периода. Ожидаемая через два года выручка в 1 300 000 дол., дисконтированная к текущему времени, составит:

1 300 000 дол. х (1/(1 + 0,25)(1 + 0,25)) = 832 000 дол.

в результате дисконтированный к начальному периоду времени доход предпринимателя составит:

360 000 дол. + 832 000 дол. = 1 192 000 дол.

Таким образом, оценка предпринимаемого проекта с изначальными затратами в 1 млн. дол. показывает его эффективность ((1 192 000 дол. – 1 000 000 дол.) / 1 000 000 дол.), обеспечивающую рентабельность производимых затрат 19,2 %.

Заметим, что если бы условия арендных договоров носили бы иной характер, например, с оплатой в конце каждого года, то рентабельность проекта снизилась бы до величины в 11,2 %. Действительно, в изменившихся условиях дисконтированные арендные доходы составили бы величину 200 000 дол./1,25 + 200000 дол. / 1,25 / 1,25 = 288 000 дол., а совокупный дисконтированный доход достиг бы только величины 1 120 000 дол.

Задача 7 (Решается методом остатка совместно с методом аналогий в определении затрат на приобретение прав на землю)

Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:

–        площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;

–        удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м. 

Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2 700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,35 млн. дол.

Решение

1. Затраты на развитие:

В = 3 000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1 500 000 дол.

2. Оценка стоимости завершенного развития – по аналогии:

А = 3 000 кв. м /2 700 кв. м х 1 350 000 дол. = 1 500 000 дол.

3. Оценка допустимых затрат D на приобретение права аренды земельного участка методом остатка:

D =А – В;

D = 1 500 000 дол. – 1 500 000 дол. = О.

Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = О) на приобретение права аренды данного земельного участка.

Задача 8 (Оценка с использованием алгоритмов капитализации прибыли)

Определить ожидаемую стоимость предназначенного для аренды 10-этажного офисного здания-башни площадью 10 000 кв. м при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду офисные помещения в 600 дол. за 1 кв. м, налоговых платежах за землю под зданием в 1 000 дол. кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой) и совокупных расходах на содержание здания и др. в размере 2 млн. дол. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских офисных зданий, предназначенных для аренды) составляет 10 %.

Решение

1. Доход, приносимый от сдачи офисных помещений в аренду:

10 000 кв. м х 600 дол./кв. м = 6 млн. дол.

2. Прибыль = доход от аренды минус совокупные затраты на содержание и земельный налог:

6 млн. дол. – 2 млн. дол. – 1 000 дол. х 10 000 кв. м /10 = 3 млн. дол.

Налогооблагаемая площадь земельного участка определяется из условия задачи как площадь здания в плане, т.е. 10 000 кв. м / 10 (этажей) = 1 000 кв. м.

3. Оценка стоимости производится через алгоритм капитализации прибыли:

3 млн. дол. / 0,1 (показатель доходности данного бизнеса) = 30 млн. дол.

Ответ: ожидаемая стоимость здания составит 30 млн. дол.

Задача 9 (Метод аналогий и капитализации прибыли)

Владелец W сдает помещение для магазина арендатору V (на условиях полной ответственности арендатора V за ремонт и страхование; таким образом, арендная плата является чистой прибылью собственника W). Арендная плата фиксирована и составляет 25 тыс. дол. за помещение в год.               .

Арендатор V хочет сдать помещение в субаренду. Площадь помещения: 15 х 6 м. Подобный, рядом расположенный магазин, площадью 16 х 5 м был недавно сдан в аренду (аналогично – на условиях полной ответственности арендатора за ремонт и страхование) за 32 000 дол. в год.

1. Определить ожидаемую годовую прибыль арендатора V после сдачи магазина в субаренду.

2. Определить стоимость бизнеса Aw для собственника W и стоимость бизнеса Аv для арендатора V при условии, что известен показатель доходности от сдачи торговых помещений в аренду – 10 %.

Решение

1. Согласно рыночной информации об обьекте-аналоге (площадью 16 х 5 м) возможно рассчитывать на сдачу магазина в субаренду за следующую сумму:

(15 х 6) / (16 х 5) х 32000 = 36 000 дол.

Тогда прибыль арендатора V составит: 36 000 дол. – 25 000 дол. = 11 000 дол.

2. Капитализированная стоимость бизнеса составит (по результатам использования алгоритма капитализации прибыли):

для собственника W

Aw = 25 000 дол. / 0,1 = 250 000 дол.

для арендатора V

Av = 11 000 дол. / 0,1 = 110 000 дол.

Ответ: ожидаемая годовая прибыль арендатора К составит 11 000 дол.; стоимость бизнеса Aw для собственника W составит 250 000 дол., бизнеса Av для собственника V – 110 000 дол.

Задача 10

Рассчитать для фирмы «Б.А.Р.Д.» показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в руб.).

Поступления по контрактам на реализацию продукции: