Гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге

Инвесторы не спешат вкладываться в гостиничный бизнес Петербурга  

 

Инвесторы не спешат вкладываться в гостиничный бизнес - слишком  долго окупаются затраты. Вопросам инвестиций в недвижимость на Петербургском  международном экономическом форуме 2012 будет посвящена панельная  дискуссия "Российский рынок недвижимости - от Сколково до комплексных освоений территорий российских городов и регионов".  Classifiеd, Экономический форум, ПМЭФ 2012 

 

Сегодня в Петербурге, по данным системы бронирования отелей Oktogo.ru, работает 13 пятизвездочных отелей, 45 четырехзвездочных, 80 отелей уровня три звезды и 140 гостиниц классом ниже или вообще без звезд. За последний год новые отели, которые появились в городе, можно пересчитать по пальцам, замечает Марина Колесник, генеральный директор Oktogo.ru. "По сравнению с сегментами жилищного строительства, торговыми объектами и бизнес-центрами гостиничный сектор обладает довольно сложной экономикой, требует серьезных экспертных знаний в управлении, поэтому он в наименьшей степени востребован у инвесторов", - говорит она. По мнению Игоря Кокорева, менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St-Petersburg, малая активность инвесторов объясняется тем, что сроки реализации гостиничных проектов практически самые длинные по сравнению с другими сегментами, а конкуренция при этом довольно высока. Размер инвестиций для гостиницы категории две-три звездочки составляет, по его оценке, не менее $2,5 тыс. за 1 м2, для высококлассных отелей - от $5 тыс. и выше. Окупаемость составляет не менее 10 лет.

В европейских странах значимым сегментом гостиничного рынка являются мини-отели. Инвестиции в них не так высоки, сроки окупаемости гораздо ниже - 6-7 лет. В структуре гостиничного фонда Петербурга мини-гостиницы занимают 20-25%.

"Для города это  пока проблемный сегмент, - говорит Марина Колесник. - Несмотря на то что с каждым годом мини-отелей в Петербурге становится все больше, по-настоящему качественных гостиниц все равно не хватает. Я имею в виду гостиницы, где гостеприимство не столько бизнес, сколько образ жизни, а путешественники воспринимаются не как "туристический поток", а как личные гости, и отношение к ним соответствующее. В исторических городах Европы таких отелей достаточно много, и, как правило, они забронированы за месяц вперед. В России в целом, и в Петербурге в частности, необходимо, с одной стороны, пропагандировать и развивать культуру частного гостеприимства, а с другой - вводить строгую стандартизацию качества".

По оценкам экспертов, в Петербурге на сегодня более 600 объектов размещения с общим объемом номерного фонда свыше 26 тыс. номеров. Около 5% от общего количества номерного фонда - это зарубежные гостиничные сети. По мнению Марины Колесник, такое мизерное количество международных игроков является серьезным препятствием для увеличения притока иностранных туристов, которые в большинстве случаев хотят пользоваться услугами известных брендов.

Международные эксперты склонны считать, что проблема инфраструктуры рынка заключается в его неоднородности. Исследователи американской консалтинговой компании PhoCusWright говорят о том, что российский рынок размещения неразвитый, здесь пока плохо приживаются инновационные интерпретации западных моделей аренды домов и квартир, на внутреннем рынке не хватает доступных отелей.

Сегодня, по данным Oktogo.ru, среднегодовой уровень заполняемости гостиниц составляет 60%. Спрос на гостиницы неравномерный и во многом зависит от культурно-познавательного туризма (см. материал на с. 35). Наряду с традиционными сезонными колебаниями пики заполняемости связаны также с событийным туризмом. Наиболее востребованы в Петербурге отели класса три и четыре звездочки, их наполняемость составляет 60-70%, отели уровня пять звездочек заполнены наполовину.

 

Количество хостелов в Петербурге увеличилось вдвое за 2011 год 

 

Вокруг молодых туристов, приезжающих в Петербург, формируются  новые виды бизнеса: хостелы и инфраструктура для развлечений и культурного досуга  

 

 

Несмотря на недавний кризис, гостиничная инфраструктура динамично развивается. Ежегодно номерной фонд в городе увеличивается более чем на 1 тыс. номеров, и сейчас действует около 650 отелей на 30 тыс. номеров (по данным управления по туризму комитета по инвестициям и стратегическим проектам СПб). При этом все активнее в Петербурге появляются хостелы, и их количество по сравнению с позапрошлым годом (2010 год - 42 хостела) увеличилось почти вдвое (2011 год - 70 хостелов).

Хостельный (от англ. hostel - общежитие) бум пришелся на 2009 год, когда из-за кризиса упали цены на авиабилеты и отели и для студентов стало возможным путешествовать недорого. Тому, что резко выросло количество хостелов, есть несколько объяснений. Первое: молодежь много путешествует, предпочитая планировать отдых самостоятельно, отказываясь от посредников в лице турфирм. Во-вторых, молодые туристы тем самым экономят время и деньги, заказывая все через Интернет.

По данным консалтинговой компании Maris|CBRE, на конец 2011 года в Петербурге действовало не менее 70 хостелов. Те же цифры приводят эксперты из Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии (СЗРО РСТ).

 

"Хостелы подсчитать непросто, - утверждает Татьяна Гаврилова, исполнительный директор СЗРО РСТ. - При очередном подсчете цифры значительно изменились. В 2011 году комитет по инвестициям и стратегическим проектам насчитал порядка 233 хостелов, в начале 2012 года их количество уменьшилось почти в 3 раза - сейчас их 70. При подсчете учитывались только те, которые юридически зарегистрированы, а не так называемые ночлежные дома с рекламой на столбах".

Становится более популярной тенденция открывать хостелы рядом с модными культурными местами в центре города, в шаговой доступности от достопримечательностей. В основном они располагаются в бывших коммунальных квартирах, промышленных зданиях или же в отдельно стоящих домах. Среди управляющих хостелами чаще встречаются молодые активные предприниматели, которые осваивают малый бизнес.

"Ремонт помещения  площадью около 100 м2 обошелся нам в 400 тыс. рублей, и мы его делали на свои деньги, - говорит Алена Иванова, управляющая хостелом "Тайга". - У нас молодой хостел, открылся в ноябре 2011 года, и мы уверены, что за лето ремонт полностью окупится. Сейчас планируем расширяться и увеличить число комнат для проживания до шести". В хостеле Location на Адмиралтейском пр. также рассказали, что "удачно открылись в мае 2009 года и ремонт хостела, состоящего из шести комнат общей площадью около 180 м2, полностью окупился за первые 3 месяца".

Эксперты отмечают как  минимум два положительных момента в увеличении числа новых хостелов для экономики Петербурга. Во-первых, молодые вовлекаются в бизнес, у них появляется возможность начать свое дело с небольшим капиталовложением и быстрой окупаемостью. Во-вторых, импульс к развитию получает недвижимость, которая была мало востребована под другую коммерческую функцию (офисы или торговлю).

Правда, специалисты рынка недвижимости утверждают, что расселение одной коммунальной квартиры - занятие недешевое. "Например, чтобы расселить четырехкомнатную квартиру в центре города общей площадью 100 м2, потребуется порядка 12 млн рублей, то есть 120 тыс. рублей за 1 м2, - говорит Александр Романенко, президент корпорации "Адвекс". - Это было вполне реально до кризиса, но сейчас за те же деньги можно купить готовую квартиру с паркингом". Но для хостела вид из окна не столь важен, поэтому они появляются во вторых и третьих дворах, где недвижимость не столь дорога и расходы на расселение и ремонт такой квартиры будут меньше. Многие хостелы специально ориентированы на свою целевую аудиторию, их открывают вблизи интересующих молодежь культурно-развлекательных мест. Типичный пример - хостел Location в лофте "Этажи", в котором постоянно происходят выставки и культурные эвенты.

Проблема в том, что  в законодательстве РФ практически нет упоминаний о хостеле или даже мини-отеле. В принципе, для открытия хостела необходимо пройти те же инстанции, что и для обычной гостиницы. Однако эксперты гостиничного рынка говорят, что на деле все обстоит иначе. "Большинство хостелов располагается в жилых помещениях, - рассказывает Николай Щербаков, президент Национальной ассоциации гостеприимства. - А к ним возникает меньше требований, чем к нежилым, и, соответственно, проверять их сложнее, так как в законе не прописано, какие ограничения и нормы на них накладываются".

Каждый турист тратит за неделю в среднем около 300 евро на проживание, питание, культурную и развлекательную программу - и в сумме это приносит хоть и не большой, но все же вклад в ВВП города.

Опрошенные "ДП" бизнесмены видят у хостелов большой потенциал. Например, Владимир Свиньин, председатель правления компании "Охта групп", которой принадлежит хостел Graffiti, находящийся рядом с Новой Голландией, говорит, что это прибыльный бизнес и он хочет расширяться, создавая хостельную сеть.

Привлечение молодого туриста (пока селящегося в хостелах) важно еще и потому, что, привыкнув приезжать в Петербург, через несколько лет он приедет уже более состоятельным туристом и, селясь в более дорогих отелях, потратит больше и во время своего пребывания.

 

Новые стандарты для  малых гостиниц грозят им массовым закрытием 

 

Скоро в России появится сразу несколько новых ГОСТов, касающихся работы гостиниц. До конца лета будет опубликован давно ожидаемый участниками рынка ГОСТ "по малым средствам размещения".    

 

 

 

  В новых документах будет введено официальное определение, что можно считать малой гостиницей, мини-отелем и меблированными комнатами, а также закрепят требования к ним. Одновременно разрабатываются требования к гостиничному персоналу. Эксперты рынка оценивают документы по-разному.   

Первыми увидят свет стандарты для небольших гостиниц. Документ, разработанный Техническим комитетом по стандартизации, уже утвержден Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии. "Теперь мы ожидаем выхода его из печати, это может произойти в ближайшие недели", - прогнозирует руководитель направления сертификации услуг АНО "Тест Санкт-Петербург" Лилия Биткулова. И хотя появление стандартов несколько запоздало - рынок малых отелей активно развивается уже более 10 лет, и только в Петербурге их число уже достигло 1 тыс., - но все же это только первый шаг к его стандартизации.  

До сих пор из-за отсутствия определения малых гостиниц в действующих ГОСТах отельеры пользовались негласной классификацией: условно к малым отелям относились гостиницы с номерным фондом до 50 комнат, мини-отелями считались гостиницы, в которых не больше 20 номеров.  

В новом документе все малые отели делятся на четыре типа: малые гостиницы (16-50 номеров), мини-отели (5-15 номеров), меблированные комнаты (номера с ограниченным перечнем услуг - без питания и т.д.), а также гостевые комнаты - комнаты для туристов, расположенные в жилых помещениях. Петербургские эксперты, ознакомившиеся с рабочим вариантом документа, высказали к нему массу претензий. Объединившись в рабочую группу при комитете по инвестициям и стратегическим проектам, они внесли более 200 замечаний, переданных затем разработчикам стандартов.  

"Насколько я знаю, из наших правок не учли почти ничего, но даже в таком виде это польза для отрасли: впервые появятся требования для малых гостиниц. Теперь ждем принятия соответствующего закона", - говорит президент НП "Ассоциация малых гостиниц СПб" Владимир Васильев.  

С ним согласна сопредседатель The Hotels Club Елена Речиц. Но она отмечает, что выход ГОСТа для отельеров не решит существующих проблем отрасли. "До момента вступления в силу закона по малым гостиницам проверяющие все равно будут спрашивать с мини-отеля как с крупного игрока, не учитывая специфику - расположение в жилых домах, общие лестничные проходы и т. д. Стандарты при проверках не спасут", - рассуждает она.  

Еще больше замечаний у участников рынка вызывает проект базовых требований к гостиничному персоналу, который пока еще находится в разработке и распространен только среди экспертов. "В том варианте, в котором я его видел, - это вредительство, около 2/3 руководителей российских отелей нужно будет уволить", - утверждает директор филиала Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин. Он считает, что это спровоцирует массовые закрытия, и приводит в пример требования по знанию иностранных языков, с которыми в регионах большие проблемы. "Кроме того, в документе масса странностей. К примеру, среди обязанностей швейцара - чистка металлических элементов на дверях, а что он дверь должен открывать - не прописано", - отмечает Алексей Мусакин.  

У многих игроков этого рынка уже давно есть свои стандарты для сотрудников, появление государственных только повредит, настаивает Елена Речиц. По ее словам, отрасли нужнее изменения в подготовке студентов в профильных вузах. "Эти стандарты давно устарели. С трудом верится, что в новом документе что-то поправят", - говорит Елена Речиц.