Жилищное право

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК).

В ЖК более детально урегулированы отношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения, возникающие при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Статья 32 ЖК предусматривает, что жилое помещение в таких случаях может быть изъято у собственника путем выкупа. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Поскольку наличие решения органа государственной власти об изъятии жилого помещения обременяет жилое помещение, данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения по заявлению органа, принявшего решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены в нее включают-сярыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если вышеуказанным соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, который может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого дома уведомления.

В ЖК впервые регулируются вопросы, связанные со сносом аварийного многоквартирного дома. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим соответствующее решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно изъятию подлежит каждое жилое помещение в многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, с соблюдением всех вышеприведенных правил, кроме правила об уведомлении собственника жилого помещения о принятом решении и его государственной регистрации (ч. 10 ст. 32 ЖК).

В дополнение к другим вопросам, связанным с пользованием жилыми помещениями, составляющими частный жилищный фонд, в ЖК регулируется такой вопрос, как пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу (ст. 33).

В ЖК также содержится норма о пользовании жилым помещение на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34).

В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда о сохранении за ним как за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования данным помещением, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого дома. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, такой гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда (ст. 35ЖК).

Актуальным в настоящее время признается вопрос о защите прав лиц, приобретающих жилые помещения по договорам купли-продажи и другим сделкам. Как известно, приобретение жилых помещений сопряжено с определенным риском, поскольку после оформления права собственности может обнаружиться наличие оснований для признания договора об отчуждении жилого помещения недействительным. В данном случае должны применяться общие положения гражданского законодательства о недопустимости истребования имущества от добросовестного приобретателя. В соответствии со ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Очевидно, что первые два из указанных оснований истребования имущества у добросовестного приобретателя неприменимы кжилым помещениям, поскольку последние не могут быть утеряны или похищены. Что же касается выбытия жилого помещения из владения собственника или лица, которому это помещение было передано собственником во владение, помимо их воли, то существование такого основания является возможным, например, в случае продажи квартиры по подложной доверенности с последующей государственной регистрацией права собственности на нее на другое лицо.

Если имущество, в том числе жилое помещение, приобретено безвозмездно, например, по договору дарения, от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, по общему правилу, жилые помещения не могут истребоваться у добросовестного приобретателя. Однако в течение многих лет судебная практика в России складывалась иным образом. Обнаружив основания для признания сделки отчуждения жилого помещения недействительной, суды автоматически применяли нормы гражданского законодательства о последствиях признания сделок недействительными и обязывали добросовестных приобретателей возвращать жилые помещения их прежним владельцам. В результате создавалась весьма благоприятная почва для злоупотреблений при продаже жилых помещений со стороны продавцов, существенно нарушались законные интересы добросовестных приобретателей, и у лиц, приобретающих жилье, возникало вполне обоснованное чувство неуверенности и страха, поскольку во многих случаях они не могли точно знать, не имеется ли оснований для признания в последующем заключенной ими сделки недействительной.

Существовавшая ненормальная ситуация на рынке жилья частично была устранена Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» (далее – Постановление № 6-П). Как указывается в данном Постановлении, согласно ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2). Данные положения были применены судами общей юрисдикции при рассмотрении дел по искам о признании недействительными заключенных заявителями сделок по продаже жилых помещений.

Однако в Постановлении № 6-П Конституционный Суд РФ обращает внимание на следующие обстоятельства. Конституцией гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. 8 и ч. 1 и 2 ст. 35). Названные права, как следует из ст. 1, 2, 15 (ч. 4), 17 (ч. 1 и 2), 19 (ч. 1 и 2), 45 (ч. 1) и 46 Конституции, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства (Постановление Конституционного Суда РФ от 01.04.2003 № 4-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 7 Федерального закона „Об аудиторской деятельности“ в связи с жалобой гражданки И. В. Выставкиной»).

По смыслу ст. 35 (ч. 2) Конституции во взаимосвязи со ст. 8, 34, 45, 46 и 55 (ч. 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестного приобретателя.

Вместе с тем в силу ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 1 и 3) Конституции и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т. е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г., в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (ст. 1 Протокола № 1).

Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со ст. 71 (п. «в» и «о») и 76 Конституции регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита – обязанность государства.