Вещное право, клад, виндикация

• о земельном участке (ст. 287 проектной редакции ГК РФ);
• характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения;
• месте расположения здания или сооружения на земельном участке;
• сроке права застройки;
• плате за право застройки.

Перечень существенных условий для договора об установлении права застройки, если стороной, предоставляющей земельный участок на праве застройки, будет выступать публично-правовое образование, может быть сокращен законом.

Так, согласно абз. 2 п. 1 ст. 300.2 проектной редакции ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке.

По мнению законодателя, для публичного собственника не имеет большого значения, где именно на земельном участке будет расположен объект недвижимости и его характеристики. Однако этот вопрос очень важен, если один земельный участок будет предоставляться на праве застройки нескольким лицам. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 300 проектной редакции ГК РФ в отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае порядок владения и пользования земельным участком должен определяться по соглашению лиц, имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения – по решению суда.

При этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество должны будут вноситься сведения о земельном участке, сроке права застройки, плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, – также сведения о возводимом либо реконструируемом здании или сооружении.  

 

Римский суперфиций. Superficies – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату. 
Суперфициарий/застройщик (обладатель права) мог получить как уже застроенный, так и пустой участок. В последнем случае он застраивает его за свой счет, помня о правиле: superficies solo cedit – собственник земли приобретал право собственности на постройки, возведенные застройщиком. Но в Риме это правило никого не смущало, т.к. supesficies изначально возник в отношении государственных и муниципальных земель, изъятых из гражданского оборота. 
Это самое широкое право на чужую вещь.

Содержание Superficies так широко, что приближается к праву собственности 
1. суперфициарий владеет, пользуется и даже распоряжается участком и постройкой без согласия собственника земли (дома) 
2.  суперфициарий мог даже ухудшить состояние застройки, если на то не было прямого запрета собственника 
3. суперфициарий мог обременить постройку сервитутами, мог заложить строение и т.д (все то, что мог собственник)

Чем похожи эмфитевзис и суперфиций и в чем различия?  
a. Сходны: что это вещная аренда чужой земли 
b. Отличие: что эмфитевзис – это всегда с/х деятельность, а суперфиций – аренда чужого городского участка для застройки, суперфициарий мог ухудшить состояние!!!

Основания возникновения Superficies 
a. Они по сути те же, что и для эмфитевзиса. Но специального договора о возникновении Superficies не было в Римском праве, поэтому использовался другие договоры (купли-продажи – empcio-vindicio, найм вещи – locatio, conductio-rei т.е. с самыми различными договора)

В современных   зарубежных  правопорядках  под  наследственным

правом застройки понимают вещное зарегистрированное  в Поземельной книге  действующее  против  третьих  лиц право использования чужого земельного участка под застройку.  Как правило,  собственник  имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо  вправе  пользоваться  и распоряжаться этими объектами.

     По германскому  праву   наследственное   право   застройки   - обременение  земельного  участка  передающимся по наследству вещным правом  застраивать  и   пользоваться   сооружением   над и   под поверхностью  земельного  участка  (§ 1  Положения Германии о праве застройки).  Сходное  определение  содержится  в   австрийском   и швейцарском   законодательствах   (§ 1   Закона  Австрии  "О  праве застройки").

     В ст. 241  Закона   Эстонии  "О  вещном праве" право застройки (hoonestusoiguse) рассматривается как обременение недвижимой  вещи таким  образом,  что  лицо,  в  пользу  которого  установлено право застройки,  получает срочное отчуждаемое  и  наследственное  право иметь  на  недвижимой  вещи  неотторжимо  соединенное  с  последней строение.  Похожие по содержанию дефиниции права  застройки  (pravo gradenja - хорват., stavbna pravica - словен.) закреплены в ст. 280 Закона Хорватии "О праве собственности и других вещных правах" и  в ст. 256   Закона  Словении "О вещном праве".  Широкое по содержанию право застройки внесено  в Гражданский  кодекс  Украины, согласно которому  собственник  земельного  участка имеет право предоставить его в пользование  другому  лицу  для  строительства  промышленных, бытовых,  социально-культурных,  жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Право пользования земельным участком, предоставленным для   застройки,   может   быть  отчуждено  землепользователем  или передаваться в порядке  наследования (ст. 413 Гражданского  кодекса Украины).

     Обратим внимание на то, что современные правопорядки в вопросе определения правовой природы права застройки пошли по германскому и австрийскому образцам и рассматривают право  застройки  в  качестве самостоятельного ограниченного вещного права,  а не в качестве вида сервитута (как это вытекает из швейцарского ZGB),  а также  относят его  к правам пользования чужой вещью.  Праву застройки как вещному праву  свойственны  такие  признаки,   как   абсолютный   характер, непосредственное    отношение    к   вещи,   свойство   следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая ( (в ред. Федерального закона от 22.10.2014 №333-ФЗ)
2. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / Собрание законодательства РФ. - 1997. - N 30. - Ст.3594.
4. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.1. - 6-е изд., перераб. и доп. /Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2009.
5. Земельное право. Конспект лекций /Сост. Павловский И.А. М.: МИЭМП, 2009.
6. Римское право, О.А.Кудинов, Москва 2010г.
7. Римское частное право, С.Н.Медведев, Москва 2011г.
8. 3.Римское право, Н.А. Киселева, Москва 2009г.
9. Римское частное право, И.Б. Новицкого, И.С.Перетерского, Москва 2009г.