Разделение прав собственности при аренде

Разделение прав собственности при аренде

 

Право собственности —  это совокупность правовых норм, закрепляющих и регулирующих отношения по поводу принадлежности материальных благ. Как юридическая категория собственность – это имущественные отношения, закрепленные в нормах права. Сегодня отношения собственности в России регулируются Гражданским кодексом РФ, который определяет понятие собственности, права собственников, формы собственности, провозглашает равноправие всех форм собственности и др. ¹

Частная собственность порождает  «пучок прав» собственности, который  включает:

• владение – это начальная форма собственности, отражающая юридическое, документальное закрепление субъекта собственности, его право на обладание неким благом. При этом владелец может и не осуществлять свое право, а передать его, например управляющему, сохраняя за собой получение дохода от собственности.

• пользование означает применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя. При этом опять же владение и пользование могут соединяться в руках одного субъекта, а могут быть разъединены (фермер владеет и пользуется своей землей; хозяин гостиницы владеет, но, как правило, не пользуется ею).

• распоряжение – право исключительного физического контроля над благами, право и возможность использовать объект собственности любым желаемым образом вплоть до ее отчуждения (продажа, дарение, обмен, сдача в аренду, залог и т.п.).

Эти первые три права собственности  восходят еще к римскому праву. В  современных условиях к ним добавились:

• право применения полезных свойств благ для себя;

• право управления –  право решать, кто и как будет  обеспечивать использование благ;

• право на доход –  право обладать результатами от использования  благ;

• право суверена – право  на отчуждение, потребление, изменение  или уничтожение блага;

• право на безопасность – право на защиту от экспроприации  благ и от вреда со стороны внешней  среды;

• право на передачу благ в наследство;

• право на бессрочность обладания благом;

• запрет на использование  блага способом, наносящим вред внешней  среде;

• право на ответственность  в виде взыскания, т.е. возможность  взыскания блага в уплату долга.

Собственник не обязательно  осуществляет свои права, часть своих  прав он может передавать другим лицам. Классическим примером передачи часть  прав собственности является аренда. ²

Аренда – форма хозяйствования, при которой на основе договора между арендодателем и арендатором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Цель договора аренды –  обеспечить передачу имущества во временное  пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование  служат многие права, закрепленные гражданским  законодательством, причем как вещные (допустим, сервитуты Сервитут – ограниченное право пользования чужой вещью), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему).

Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

Арендатору принадлежит  право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств  без изменения субстанции вещи, в  том числе приобретение плодов и  доходов.

По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в  результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). При нарушении порядка  пользования вещью извлеченные  плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или  договором может быть установлено  и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. ³

Арендодатель, оставаясь  собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может  их и не сохранить, целиком передав  арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью  или частично) и право пользования  ею (только частично). Тогда можно  говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования. ⁴

Предоставление арендаторам  вещно-правовой защиты и признание  за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных. Однако это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права. Ведь владельцем признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь. Поэтому вещным пришлось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств. Следовательно, к числу вещных нужно относить только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего  основу того или иного вещного  права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования  арендатора в каждом договоре может  быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части  установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного  права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым 
главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации. Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок (п. 12 и 13 ст. 43 Закона о приватизации). ⁵

 

Порядок проведения аренды квартиры или комнаты

Рассмотрим порядок проведения аренды квартиры или комнаты.

1. Просмотр квартиры (комнаты) агентом. При аренде квартиры или комнаты сначала происходит просмотр объекта в присутствии агента, арендодателя и арендатора. Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессионального агентства недвижимости, который должен иметь при себе обязательные документы и предъявить клиенту:

- паспорт;

- доверенность на право заключения договора найма (договора аренды квартир) и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом.

 Если агент предъявляет  доверенность, обязательно нужно сверить паспортные данные агента с теми, что указаны в доверенности, а также обратить внимание на срок ее действия, наличие подписи генерального директора и печати.

2. Осмотр квартиры (комнаты). Прежде чем снять квартиру, ее необходимо тщательно осмотреть. Внимательное изучение потенциального жилья избавит в будущем от неприятных ситуаций. И какой бы непростой ни оказалась ситуация между собственником и арендатором, последний    должен помнить, что, имея на руках договор аренды, он смело может отстаивать свои права в суде.

3. Проверка документов  хозяина квартиры. Если арендатора устраивает квартира (комната), то совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы владельца квартиры, подтверждающие право владения объектом (паспорт с регистрацией по адресу объекта, свидетельство о праве собственности на объект: договор купли-продажи, приватизации, дарения и пр.). ⁶

4. Подписание договора  найма. При аренде квартиры заключается двусторонний договор найма между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором арендодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных можно попросить предъявить справку Ф-9, где указаны все граждане, зарегистрированные в данной квартире.

 В тексте договора  обязательно указываются: 

- паспортные данные обеих  сторон (реквизиты юридических лиц);

- размер арендной платы;

- порядок внесения арендной  платы (сроки, пени в случае  просрочки платежа);

- штрафные санкции в  случае нарушения условий договора;

- условия возможного расторжения  и ответственность сторон;

- величина залоговой суммы  и способы ее использования;

- согласие в письменной  форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);

- дата заключения договора;

- срок действия договора 

 При подписании договора  аренды комнаты к арендатору переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому арендатор должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре аренды, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нем будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственником или соседями по квартире. К договору аренды прилагаются (заполняются с помощью агента):

- акт приемки передачи  квартиры (комнаты);

- опись имущества переданного  вместе с квартирой (комнатой);

- расписка о расчетах  между сторонами;

- согласие всех проживающих  (в письменной форме).

- договор (соглашение) об  оказании (и оплате) услуг фирмы  (если принята такая форма) 

 Договор аренды составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй - у арендодателя.

5. Оплата. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора либо расписку о получении комиссионных. ⁷