Правовое оформление рентных отношений

Риск случайной гибели имущества  лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства  по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Выкуп ренты.

Плательщик ренты может прекратить выплату постоянной ренты путем  ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты.  Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем. Цена выкупа определяется договором. Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты – если имущество было передано за плату.

Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если:

1.              плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2.              плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3.              плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;

4.              недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5.              в других случаях, предусмотренных договором.

 

§2. Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента определяется в  договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты  в течение его жизни. Пожизненная  рента (в отличие от постоянной)  выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.

Особенности договора пожизненной ренты

·                 Устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;

·                 Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен;

·                 Размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивае6тся по окончании каждого календарного месяца;

·                 Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Его обязательства сохраняются на тех же условиях даже при гибели имущества;

·                 При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они не были отчуждены бесплатно.

В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты  по инициативе плательщика ренты  не допускается.

 

§3. Договор пожизненного содержания с иждивением

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика  ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение  потребностей в жилище, питании и  одежде, а если этого требует состояние  здоровья гражданина, - также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Срок действия договора – время жизни получателя.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

·                Применяются правила о пожизненной ренте;

·                Обязанность содержания включает: обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;

·                Должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ. Допуская возможность возникновения споров об объеме содержания, Гражданский кодекс указывает на общие критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности;

·                Предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение жизни получателя определённых сумм;

·                Для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с  иждивением отличается от договора пожизненной  ренты, разновидностью которого он является, тем, что:

1.               распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);

2.               предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;

3.               предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее 2 МРОТ, установленных законом;

4.               допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;

5.               устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество( хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им – отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

 

Как и при пожизненной  ренте, случайная гибель или повреждение  переданного имущества не освобождают  плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным  договором.

Данный договор прекращается:

1.               смертью получателя ренты;

2.               требованием получателя о выкупе ренты либо расторжении договора при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В этом случае плательщик не вправе требовать компенсации понесенных расходов.

 

Заключение

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

Рента является одной из форм общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права (гражданские  правоотношения). Отношения, к которым  относится рента, возникают в  связи с отчуждением имущества  одного лица под выплату этому  лицу (бывшему собственнику) или  другому лицу денежного или иного  содержания (ренты). Существует три основных вида договора ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены и условий прекращения договора.

Рассматривая судебную практику, можно сделать выводы, что большинство  споров возникает по-поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной.

Подводя итоги, нужно отметим, что изучение судебной практики выявило  при сравнительно небольшой распространенности договора большое количество судебных дел возникают  из исковых требований по признанию договора ренты недействительным.

1 Гражданский Кодекс Российской Федерации

* Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом.