Понятие ипотеки

 

 

 

 

 

 

 

Понятие ипотеки

 

 Ипотека – это залог недвижимого имущества. 
Ипотечный кредит – это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью. 
Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. 
Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. 
Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость 
для использования или инвестирования в коммерческой деятельности. 
Вторичный рынок – это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала. 
Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна. 
Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату. 
Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц. 
В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов. 
Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени». 
Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

 

 

 

 

 

 

Правовые основы ипотеки

 

  Одним из наиболее действенных способов, побуждающих Правовые основы ипотечного кредитования заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

 

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой:

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату  залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренным обеспеченным  ипотекой обязательством либо  федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации  заложенного имущества.

2. Если законом не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проблемы правоприменительной практики.

 
Основными нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: Закон РФ «Об ипотеке»,гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О залоге» 1992 года. 
Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке, связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и новый Земельный кодекс РФ. 
При этом внутренние противоречия упомянутыхзаконов, равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые возникают в практике применения ипотечного законодательства. 
Примером тому может служить следующая ситуация, которая на сегодняшний день будет достаточно распространена. 
Залогодатель - Открытое акционерное общество закладывает одно из принадлежащих ему зданий, которое расположено на общем, большом участке земли, принадлежащем залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, на основании соответствующего Свидетельства, выданного в 1993 году. 
В соответствии со статьей 69 Закона РФ «Об ипотеке», Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. 
В данном случае предметом договора об ипотеке будет являться исключительно здание, так как на землю у залогодателя нет ни права собственности, ни права аренды. 
Однако, Залогодатель в силу части 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязан до 01 января 2004 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность по своему желанию, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 
Таким образом, может сложиться ситуация, при которой договор ипотеки будет заключен только в отношении самого здания, а в течение срока его действия залогодатель станет либо собственником, либо арендатором, земельного участка, на котором расположено заложенное здание. Это скорее всего не повлечет за собой признания данного договора недействительным, но может создать целый ряд проблем, в первую очередь связанных с реализацией заложенного здания. Аименно: 
Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.» 
Но прежнему собственнику (Залогодателю) эта земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое у нового собственника возникнуть не может, так как существование такого вида права на землю ограничено по субъектам (Статья 20 Земельного кодекса РФ. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.). 
Учитывая возникающие проблемы, можно предположить с достаточно большой степенью вероятности, что найти покупателя на заложенное по такому договору ипотеки здание, в случае обращения на него взыскания, будет весьма проблематично. 
Данную проблему можно решить двумя способами: 
Во-первых, можно до заключения договора реализовать право залогодателя на переоформление существующих прав на землю на право аренды или на приобретение земли в его собственность, и выделив земельный участок, на котором расположено закладываемое здание в натуре, включить его в предмет договора об ипотеке. 
Но такой вариант применим тогда, когда у залогодателя и залогодержателя есть запас по времени. А этот запас, как правило, отсутствует потому, что договор ипотеки и соответственно кредит, который им обеспечивается, нужен был «вчера». 
Поэтому есть второй вариант – включить в договор ипотеки следующие условия относительно земельного участка: 
Указанное недвижимое имущество расположено наземельном участке, находящемся в бессрочном (постоянном) пользовании у Залогодателя, и не являющемся предметом настоящего договора. Поскольку пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 26 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации», стороны настоящего Договора договорились о нижеследующем: 
В случае переоформления Залогодателем своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено закладываемое здание и который необходим для его использования, на право аренды или приобретения указанного земельного участка в собственность в период действия настоящего договора ипотеки, Залогодатель обязуется в течении семи календарных дней надлежащим образом заключить с Залогодержателем дополнительное соглашение к настоящему договору, в соответствии с которым в качестве предмета договора ипотеки будет указан в том числе либо соответствующий земельный участок, либо право его аренды. 
При этом указанный земельный участок должен быть выделен в натуре, а его площадь определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ. 
Стоимость закладываемого земельного участка или права его аренды будет определена сторонами при подписании указанного дополнительного соглашения. 
Выше изложенные условия стороны рассматривают как предварительный договор. 
Такой вариант даст определенные гарантии залогодержателю, поскольку даже в случае уклонения залогодателя от внесения соответствующих изменений в договор об ипотеке, есть возможность обязатьего совершить такие действия в судебном порядке (статьи 429 и 445 ГК РФ). 
Учитывая, что земельный кодекс на сегодняшний день является рамочным документом, то есть его нормальное применение предполагает существование еще ряда нормативных актов, уточняющих и развивающих некоторые положения кодекса, открытых вопросов, в том числе и связанных с залогом земли, остается достаточно много. 
В практике применения правовых норм, регулирующих отношения в сфере ипотеки, возникают различные формы договоров, которыми стороны пытаются заполнить те или иные белые пятна действующего законодательства. Тем более, что действующее гражданское законодательство установив один из центральных принципов – принцип свободы договора, допускает существование не только тех видов обязательств, которые предусмотрены гражданским кодексом, но и любых иных не противоречащих закону, равно как и любое их сочетание в виде смешанных многосторонних договоров. 
Примером может послужить договор купли-продажи и ипотеки квартиры, предложенный в качестве типового договора в рамках программы жилищного ипотечного кредитования. 
В сжатом виде суть данного договора можно сформулировать следующим образом: 
Это многосторонний смешанный договор, в котором участвуют продавец, покупатель (он же залогодатель), кредитор (он же банк, он же залогодержатель); 
Продавец продает, а покупатель покупает указанную в договоре квартиру, квартира как предмет договора описана в соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ, оговорены цена и все существенные условия договора купли-продажи; 
Покупатель приобретает указанную квартиру за счет средств кредита, предоставляемого ему кредитором (банком), при этом оговариваются все существенные условия кредитного договора, 
одновременно покупатель передает в залог (ипотеку) кредитору приобретаемую квартиру; 
расчеты производятся в безналичном порядке со счета покупателя на счет продавца в два этапа: 30% стоимости квартиры сразу послеподписания договора и 70% в течении одного дня с момента предоставления кредита банком; 
банковский кредит предоставляется в течении трех дней с момента регистрации данного договора и перехода прав по нему в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 
еще в течении трех дней продавец передает покупателю квартиру и подписывает передаточный акт, 
далее в тексте договора следуют условия регулирующие все вопросы между залогодателем и залогодержателем в отношении заложенной квартиры – порядок пользования залогодателем указанной квартирой, все вопросы страхования как квартиры, так и жизни залогодателя. 
Кроме того в тексте договора имеется пункт следующего содержания: 
«Все действия, связанные с исполнением настоящего Договора, от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, совершаются уполномоченным на то, на основании настоящего Договора, гражданином , именуемым в дальнейшем "УПОЛНОМОЧЕННЫЙ", в том числе: 
- счета, предусмотренные настоящим Договором и упоминаемые далее как «счета ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ», открываются на имя УПОЛНОМОЧЕННОГО; 
- распоряжения, заявления и операции по вышеуказанным счетам совершаемые ПОКУПАТЕЛЕМ-ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ и упоминаемые далее как “распоряжения, заявления и операции ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ”, оформляются и осуществляются УПОЛНОМОЧЕННЫМ от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ; 
- вся переписка, связанная с исполнением настоящего Договора (заявления, уведомления, извещения, заявления-обязательства, требования, письма и т.д.) ведется УПОЛНОМОЧЕННЫМ от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, а КРЕДИТОРОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ - на имя УПОЛНОМОЧЕННОГО. 
Все права и обязанности по сделкам, совершенным УПОЛНОМОЧЕННЫМ, возникают непосредственно у ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ». 
Таким образом, Договор в целом содержит в себе элементы договора купли-продажи, договора ипотеки, кредитного договора и договора поручения. 
Безусловно сама идея такого смешанного договораплодотворна и заслуживает внимания и одобрения, поскольку единый документ, регулирующий всю систему отношений между его участниками, дает наиболее полную картину динамики этих самых отношений и всех взаимосвязей сторон данного договора. 
Однако, некоторые моменты, некоторые положения этого смешанного договора вызывают замечания. 
Во-первых, Закон РФ «Об ипотеке» устанавливает два существенных правила, которым условия приведенного выше договора противоречат: 
Пункт 1 статьи 6: 
«Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения». 
Пункт 2 статьи 9: 
«В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя». 
То есть, передать в залог (ипотеку) имущество, на которое у покупателя (залогодателя) не возникло право собственности, невозможно. 
И в данном случае есть достаточно простой способ устранения данного противоречия, заложенный непосредственно в Законе РФ «Об ипотеке», а именно статья 77 указанного Закона: 
«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. 
Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры». 
Поэтому, достаточно заменить слова «предает в залог (ипотеку)» в тексте смешанного договора словами «в отношении которой в силу статьи 77 Закона РФ «Об ипотеке» возникает залог», чтобы снять указанное выше противоречие. 
В данном случае, с моейточки зрения, авторы обсуждаемого договора в стремлении урегулировать всё перемудрили и «нагородили огород» вокруг несуществующей проблемы. При этом никто не лишает стороны смешанного договора (а именно покупателя и кредитора) возможности урегулировать отношения, которые возникают между ними, как между залогодателем и залогодержателем, в отношении приобретаемой за счет кредита квартиры. 
Во-вторых, по условиям договора стороны регистрируют сделку и переход права, а в дальнейшем происходит оплата, а самое главное передача имущества и составление передаточного акта, что выглядит как определенные временные нестыковки, влекущие за собой серьезные правовые проблемы. 
Каким образом можно зарегистрировать и сделку, и переход права собственности на квартиру к покупателю, если сделка еще не исполнена ни со стороны покупателя, ни со стороны продавца – еще нет ни оплаты, ни передачи вещи? Я думаю в данном случае вопрос риторический. Регистрация перехода права от продавца к покупателю возможна только после исполнения договора купли-продажи. 
И, в-третьих, не совсем понятна фигура «Уполномоченного» в обсуждаемом договоре. Если мы говорим о нем как о поверенном (а в данном случае такое понимание его правового статуса вытекает из условий договора), то он должен действовать исключительно от имени и в интересах своего доверителя. В тексте же договора есть условия, которые явно противоречат упомянутой формуле, а кроме того ставят под сомнение существование обязанностей покупателя перед кредитором.

 

 

Заключение

 

На сегодняшний день ипотека очень актуальна и применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

2) при неисполнении  должником своих обязанностей  после реализации заложенного  имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

1) ипотека возникает  независимо от воли сторон;

2) ипотека носит диспозитивный  характер, то есть стороны имеют  право предусмотреть отсутствие  ипотеки, указав это в договоре.

До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.