Отчет по практике в муниципальном учреждении «Фонд социального развития»

Какие условия должны содержаться в договоре найма  жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет.

Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года) . При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

   Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК, ст. 56 ЖК).

   Нанимателями  по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.    Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

   Безусловно, в  договоре должно быть запрещение  использовать квартиру под офис  или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК) .

   Главный вопрос, который волнует стороны в  этом договоре, - размер платы  за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились  определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного метра квадратного общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

При определении размера  платы за сдачу внаем жилого помещения  обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение  собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму. Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Ныне этот вид договоров  исключен из категории сделок купли-продажи  и представлен договором пожизненного содержания с иждивением (ч. 4 главы 33 ГК) . Теперь договор может заключаться со всеми лицами, а не только с нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного содержания.

Так, в соответствии со ст. 601 и 602 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с иждивением.

 Обязанность плательщика  ренты по предоставлению содержания  с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются  правила о пожизненной ренте (ч. 3 главы 33 ГК). Эти правила заключаются в следующем: пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или  иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК).

 Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а в случаях, когда в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст. 584 ГК).

При существенном нарушении  плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Заключение 

Подводя итог практики, необходимо отметить, прежде всего, что мной достигнуты основные цели и задачи преддипломной практики как части основной образовательной программы завершающего этапа обучения и усвоения программы теоретического и профессионального обучения, в части подготовки экспериментального материала для написания выпускной квалификационной работы. Мной  были осуществлены анализ судебной практики по данному вопросу (постановления и решения ФАС СО, ВАС РФ, ВС РФ, КС РФ), обобщение последних изменений законодательства и их оценки специалистами, непосредственно работающими в данной области,  изучение аналитических практик, отчетных документов, статистической отчетности.

Кроме того, на практике мной были изучены мнения специалистов по отдельным вопросам правового регулирования некоторых вопросов купли-продажи недвижимости, выявлены наиболее яркие примеры пробелов в праве по данному вопросу и способы их преодоления, изучены мнения специалистов по вопросам риэлтерской работы, плюсы и минусы участия риэлтеров в обороте недвижимости, теневые стороны их деятельности.

Учитывая специфику  работы данного муниципального учреждения, я изучил перечень возможных сделок с недвижимостью, помимо купли-продажи, сделав ряд выводов по данной проблеме. Можно сделать вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На практике мной рассмотрены самые распространенные способы мошенничества и изучен правовой механизм борьбы с ними. На деле, все правовые процедуры оформления сделок с недвижимостью соблюдаются не всегда, что особенно справедливо для договора жилищного найма. Очень часто, никаких письменных договоров не подписывается и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и непосильной задачей. Это, конечно же, показывает несовершенство защиты прав граждан.

Приложение А

Договор пожизненной  ренты с иждивением

г. Новоуральск                                                                                15 ноября 2008 г.

Гражданка Невшина  Мария Ивановна, проживающая по адресу: п. Калиново, ул. Октябрьская, д. 7, именуемая в дальнейшем «Продавец», и гражданин Вакулев Юрий Владимирович, проживающий по адресу: г. Новоуральск, ул. Первомайская, д. 15/А, кв. 19, именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: п. Калиново, ул. Октябрьская, д. 7

2. Покупатель обязуется  принять жилой дом вместе с  прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и в уплату покупной цены предоставлять Продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

3. Указанный дом состоит  из 2-х комнат и подсобных помещений:  кладовая, чердак, кухня, коридор.  Общая площадь жилого дома составляет 60 кв. метров, в том числе жилая - 47 кв. метров, подсобные помещения - 13 кв. метров.

4. При доме имеется  земельный участок размером 0,04 га  и следующие строения и приспособления: сарай, туалет, гараж.

5. Продаваемый дом  под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.

6. Все расходы, связанные  с оформлением Договора, принимает  на себя Покупатель.

7. Под предоставлением  жилища в данном Договоре понимается  предоставление Продавцу отдельного жилого помещения с обеспечением коммунальными услугами. Под уходом и необходимой помощью понимаются все виды санитарно-гигиенического ухода, вызов врачей, приобретение лекарств, помощь в приеме лекарств, приобретение необходимой сезонной и домашней одежды и обуви, нательного и постельного белья, их регулярная смена.

8. Отчуждение дома  Покупателем при жизни Продавца  не допускается.

9. Настоящий Договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

- по требованию Продавца, если Покупатель не исполняет обязанностей, принятых им на себя по данному Договору;

- по требованию Покупателя, если по не зависящим от  него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять Продавцу обусловленное содержание, либо если Продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

10. В случае смерти  Покупателя при жизни Продавца  действие Договора прекращается. Наследники умершего могут стать его правопреемниками только с письменного согласия Продавца.