Личные неимущественные права как предмет гражданского права

Выпуская закладные  листы, банк обязуется выплачивать  по ним твердые проценты на все  время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие  расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату  процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным  листам в течение всего срока  их действия, он может и своим  заемщикам на этот срок устанавливать  твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые  за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные  листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как  правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные  листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные  ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после  выдачи кредита. Чтобы заполнить  этот разрыв между выплатой процентов  по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим  процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют  должникам право досрочной выплаты  кредита (полностью или частично) после истечения договорного  срока выплаты процентов. В общем  же срок выплаты процентов устанавливается  не менее 10 лет, т.е. время действия закладных  листов. Если бы заемщик имел право  вернуть кредит вскоре после его  получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные  банки предоставляют кредиты  совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в  программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это  время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение  ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью  или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

2.2 Ипотечные облигации

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок[7].

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в  любой момент проданы по биржевому  курсу. Банк готов также в любой  момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе  рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать  их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права  заносятся в специальный регистр, который находится под контролем  государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе  он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право  перед всеми другими кредиторами  банка.

Закладные листы выпускаются  различного достоинства. Наряду с самой  закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки  переходят на эмиссию без выпуска  ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право  на долевую собственность глобального  сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением  причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении  срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны  на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в  свободную продажу. Они могут  продаваться на бирже по биржевому  курсу. Банк заботится о том, что  предотвратить резкие колебания  курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение  его участников. Одним из последствий  кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструментам рынка  ценных бумаг - долговым ценным бумагам  или ценным бумагам с гарантированной  доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных  облигаций в России отсутствует  еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг - ипотечные облигации или  облигации, обеспеченные залогом имущества.

2.3 Пассивные и активные операции  банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обуславливает  формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка[6].

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также  осуществляют депозитные операции и  комиссионные операции с ценными  бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа закладных  — производиться банками. Как  правило, обеспечением закладных могут  быть ипотека, долгосрочное обязательство  местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться  в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных  ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя  при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в  различных купюрах (например, в ФРГ  — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше банк выдавал  кредит под ипотеку до момента  реализации закладных, т.е. за счет собственных  средств. В настоящее время предварительное  кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция  между ипотечными и коммерческими  банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения  денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость  выхода ипотечных банков за рамки  традиционных операций. Ипотечные банки  получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры[5].