Договоры аренды и ссуды в системе обязательственных отношений

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды получил широкое распространение, как в предпринимательской сфере, так и в иных, так как с одной стороны, аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, не имеющих в собственности необходимых им вещей, но нуждающихся во временном пользовании этих вещей,  и, с другой стороны, договор аренды обеспечивает собственнику имущества, не использующего его в данный момент, получение дохода в виде арендной платы.

Актуальность данной темы заключается в том что, договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовых взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не только в предпринимательской деятельности, а также включает бытовую и иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, особенно на договор аренды зданий и сооружений.

Изучение данной темы предполагает достижение следующей цели – углубление знаний по содержанию главы 34 и главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, изучение общих положений об аренде и договора безвозмездного пользования.

Сформулированная цель предполагает решение следующих задач: рассмотреть общие положения об аренде; права и обязанности сторон в договоре аренды; понятие, признаки и правовое регулирование договора безвозмездного пользования.

Структура работы следующая. Работа состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 37 страницах.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых договоров, по которому, согласно статье 606 ГК РФ, арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[1].

Данный договор носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом, так же является срочным, потому что по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи[2]. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

В Гражданском кодексе РФ, являющемся основным источником регулирования арендных отношений, договору аренды посвящена отдельная 34-я глава, состоящая из 64 статей. Структура данной главы построена по такому принципу: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия, финансовая аренда).

 Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами Гражданского кодекса РФ. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Воздушный кодекс, КТМ РФ и КВВТ РФ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей.

Объектом аренды являются материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

 Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

 Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК и гл. 4 Земельного кодекса.

 В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

 Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).

 По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

 Сдача имущества в аренду является реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти. На основании ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной собственности. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре органов исполнительной власти" и постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" указанные полномочия переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным управлениям. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образований могут предусматриваться региональным законодательством.

Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, т.е. должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст.611 ГК).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.

 При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать от арендодателя устранения недостатков или уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов на устранение недостатков. Так же арендатор может удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или же потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

 Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество, так как передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом.

 После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено в различных формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном разрешении.

  Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества и производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК).

 Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания - на арендатора.