Договор аренды недвижимого имущества

Министерство науки и  образования РФ

 

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

 

Тульский государственный  университет

 

Курсовая работа

 

по дисциплине: «Гражданское право»

 

на тему: «Договор аренды недвижимого имущества»

 

Тула 2011

 

 

Содержание

 

Глава 1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества

 

1.1 Понятие договора аренды

 

1.2 Элементы договора аренды

 

Глава 2. Юридическая сущность и особенности гражданско-правового  регулирования договора аренды недвижимого  имущества

 

2.1 Форма и государственная  регистрация договора аренды  недвижимости

 

2.2 Содержание и существенные  условия договора аренды объектов  недвижимости

 

Глава 3. Регистрация права  аренды и аренды как обремения (ограничения) прав

 

3.1 Регистрация права аренды 

 

3.2 Регистрация аренды  как обременения (ограничения)  прав

 

Заключение

 

Список литературы

 

 

Введение

 

Недвижимое имущество  – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования  которого явился переход от закрепления  в законодательстве исключительной государственной собственности  к легальному признанию множественности  форм собственности в условиях их равной защиты.

 

Соответственно произошел  переход от практически полного  юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем  расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним  сделок. Продолжается данный процесс  и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. новый Земельный  кодекс России ввел, наконец, землю  и земельные участки в сферу  гражданского оборота как объекты  недвижимости. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя  и переход к новому этапу земельной  реформы, характеризующейся реализацией  мер, направленных на организацию рационального  землепользования в Российской Федерации.

 

Широко развивающийся  рынок недвижимости служит гарантией  реализации основного конституционного права граждан – права частной  собственности, права иметь имущество  в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими  лицами (статья 35 Конституции РФ).

 

На сегодняшний день договор  аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым  в отношении недвижимого имущества.

 

В результате совершения огромного  количества арендных сделок с недвижимостью  возникает множество самых разнообразных  споров в этой области. Причина таких  споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого  имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования  в данной сфере. Такое положение  вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных  с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого  имущества.

 

Все это обуславливает  необходимость изучения и совершенствования  теории и практики использования  правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

 

В последние годы появилось  достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается  в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных  правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных  сделок с недвижимым имуществом.

 

 

Глава 1. Понятие и элементы договора аренды

 

 

 

1.1 Понятие договора аренды

 

Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества  в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется  не только в пользование, но и может  быть предоставлено во владение и  пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

 

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы  может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор – о  безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

 

Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так  и юридические лица, к ним применяются  различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГКРФ).

 

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом право  собственности на арендованное имущество  не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

 

«Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется».

 

 

 

1.2 Элементы договора аренды

 

Элементы договора аренды – это стороны, предмет, форма  и содержание.

 

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и  в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые  субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

 

Статья 608 ГК РФ посвящена  одной из сторон договора аренды –  арендодателю. Она гласит: « Право  сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду».

 

Следует подчеркнуть, что  сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием  располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже  отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое  лицо.

 

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его  в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными  нормативными актами.

 

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться  и иными правовыми актами.

 

Иногда и сам закон  предусматривает возможность сдачи  имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать в  аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

 

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

 

Итак, арендодателем имущества  может быть любое юридическое  или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача  имущества в аренду допускается  в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин  систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в  аренду, то такая деятельность считается  предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

 

Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические  лица) использующее арендуемое имущество  для других целей (проживания, для  удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

 

Отметим, что арендатор  это лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон к  нему не предъявляет.

 

Предмет договора – это  объекты аренды. Статья 607 ГК гласит: «В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятие и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи)».

 

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

 

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов.

 

1. В договоре аренды  должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить  имущество, подлежащее передачи  арендатору в качестве объекта  аренды. При отсутствии этих данных  в договоре условие об объекте,  подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными  сторонами, а соответственно договор  не считается заключенным.

 

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет  виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств: а) земельные  участки могут быть переданы в  аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским  кодексом РФ, нормативно - правовыми  актами Президента и Правительства  РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами  гражданского кодекса в регулировании  земельных отношений, если иное не оговорено  в нормах самого ГК. б) другие обособленные природные объекты – это участки  недр, торфяные отводы, леса, озера –  все естественного происхождения, а также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в  процессе использования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет).

 

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются  в натуре. Износ (амортизация) упомянутого  оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о  бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГКРФ принципиально  важное правило о том, что именно законом могут быть установлены  виды имущества, сдача в аренду которых  не допускается или ограничивается.

 

Ограничение и запреты  на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота  или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

 

Участки лесного фонда  передаются в аренду (пользование) также  на основании лицензий.

 

В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. При невыполнении данного  требования считается, что условия  об объекте подлежащем сдаче в  аренду, сторонами не согласовано, а  поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежит применению правила ст. 168 ГК «недействительность  сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

 

 

Глава 2. Юридическая сущность и особенности гражданско-правового  регулирования договора аренды недвижимого  имущества

 

 

 

2.1 Форма и государственная  регистрация договора аренды  недвижимости

 

Форма договора аренды урегулирована  в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом  для договора аренды установлены  и специальные требования. Договор  аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в  простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма  договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК РФ, недействительность договора.

 

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации  прав на недвижимое имущество. В статье же 131 ГК РФ сказано "право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре  учреждениями юстиции. Регистрации  подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом и иными законами". Что касается Закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имуществ, то согласно ст. 4 вышеназванного закона "государственной регистрации  подлежат права собственности и  другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в  соответствии со ст. 130,131,132,164 Гражданского кодекса Российской Федерации… ".