Договор аренды и его виды

Федеральный закон «О лизинге» конкретизировал понятия субъектов  лизинга (ст. 4). В соответствии с указанными Законом субъектами лизинга являются:  
* лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;  
* лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

Любой из субъектов лизинга  может быть резидентом РФ, Нерезидентом РФ, а также субъектом предпринимательской  деятельности с участием иностранного инвестора.  
Между тем договор финансовой аренды (лизинга) – это договор, заключаемый между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем). Продавец стороной в этом договоре не является, следовательно, он не может признаваться и субъектом договора лизинга.  
Объектами договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК). ФЗ «О лизинге» конкретизирует данную норму ГК, устанавливая, что объектом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Объектами лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3).  
Имущественные права ни при каких условиях не могут быть самостоятельным объектом лизинга, как это предусматривалось. ²⁵ 
Основная обязанность арендодателя (лизингодателя) состоит в том, что он должен приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца (поставщика) и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование.  
Роль арендодателя в обязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где он являлся покупателем, помимо обязанности оплатить приобретенное у продавца имущество, сводится к тому, что без его согласия арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи и что ему предоставляется (наряду с арендатором) статус солидарного кредитора по отношению к продавцу. Именно арендатор (лизингополучатель) наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося объектом договора лизинга, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом (поставщиком) и арендодателем (лизингодателем), в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (поставщиком).  
В лизинговых отношениях риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК).  
В лизинговых отношениях проданное имущество передается продавцом (поставщиком) непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. Если же стороны имеют в виду иное место исполнения продавцом (поставщиком) обязательства по передаче имущества, это должно быть специально предусмотрено договором лизинга (ст. 668 ГК).  
Определенным своеобразием отличается и право собственности на лизинговое имущество, приобретенное лизингодателем по договору купли-продажи. Получая это имущество в собственность, лизингодатель, тем не менее, не обладает такими традиционными правомочиями собственника, как право владения и право пользования собственным имуществом.  
Да и право распоряжения этим имуществом ограничено одной-единственной возможностью: лизингодатель должен передать его в аренду лизингополучателю.  
Лизингополучатель обязан пользоваться лизинговым имуществом в соответствии с условиями договора лизинга, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. В процессе использования имущества лизингополучатель должен поддерживать его в непрерывном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором лизинга (п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК). ²⁶ 
Следующая, из числа основных обязанность лизингополучателя – своевременно выплачивать лизингодателю арендную плату – лизинговые платежи. ГК не содержит каких-либо специальных правил о размере арендной платы (общей суммы) и конкретных лизинговых платежей, порядка, условий и срока их внесения, полагаясь на то, что они будут урегулированы общими положениями об аренде, касающимися арендной платы. Еще одна из числа основных , обязанность лизингополучателя заключается в том, что по окончании срока лизинга он должен возвратить лизинговое имущество лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  
В случае нарушения лизингополучателем условий договора лизинга (надо понимать, любых нарушений, а не только существенных, - главное, чтобы эти нарушения были квалифицированы как «бесспорные» и «очевидные») лизингодатель наделяется двумя дополнительными правомочиями: правом бесспорного взыскания денежных сумм и правом бесспорного изъятия предмета лизинга.  
Что касается бесспорного взыскания с лизингополучателя денежных сумм, например задолженности по лизинговым платежам, это означает, что лизингодатель выставляет на инкассо платежные документы для списания со счета лизингополучателя денежных средств без согласия последнего. Необходимо обратить внимание и на норму ФЗ «О лизинге», предусматривающую, что «лизингодатель имеет право в бесспорном порядке изъять предмет лизинга в порядке, установленном договором лизинга» (п. 4 ст. 13). ²⁷ 
5. 3 Существенные условия и форма договора лизинга. 
К существенным условиям договора лизинга относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).  
Учитывая, что договор лизинга считается заключенным лишь в том случае, когда между сторонами – лизингодателем и лизингополучателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, представляется необходимым подробно рассмотреть вопрос о существенных условиях договора лизинга.  
Особенностью предмета договора лизинга является то, что он включает в себя помимо объекта лизинга (лизинговое имущество) еще два рода действий обязанных сторон: во-первых, традиционные действия арендатора по принятию имущества в аренду, обеспечению его сохранности и использования по назначению, выплате платежей и возврату имущества по окончании срока лизинга (либо приобретению его в собственность) ; во-вторых, действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи (поставки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) в соответствии с указаниями лизингополучателя.  
К числу условий, которые названы в законодательстве как существенные или необходимые для договора лизинга, относятся все те условия, которые названы в качестве таковых общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК) и содержащимися в ГК специальными правилами о договоре лизинга (§ 6 гл. 34).

Некоторые положения о  существенных условиях договора лизинга  имеются в ФЗ «О лизинге». Согласно п. 4 ст. 15 данного Закона договор  лизинга должен содержать следующие  существенные положения : точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности ; наименование места  и указание порядка передачи предмета лизинга ; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета  предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга ; перечень дополнительных услуг; указание общей  суммы договора лизинга и размера  вознаграждения лизингодателя; порядок  расчетов; определение обязанности  лизингодателя или лизингополучателя  застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга  рисков, если иное не предусмотрено  договором.  
Видимо, при формулировании названных положений о существенных условиях договора лизинга не принимались во внимание возможные последствия, ведь вопрос о признании незаключенным в связи с отсутствием в нем какого-либо из существенных условий в реальной жизни поднимается обычно недобросовестной стороной договора. О наименовании места и определении порядка передачи предмета лизинга, а также о порядке содержания и ремонта лизингового имущества – имеются диспозитивные нормы как в ГК, так и в ФЗ «О лизинге».  
Форма договора лизинга при отсутствии специального регулирования должна определяться в соответствии с общими положениями об аренде, а именно ст. 603 ГК, которая говорит лишь о письменной форме договора. Немного иначе решается вопрос о государственной регистрации договора лизинга. Каких-либо специальных правил на этот счет ГК и ФЗ «О лизинге» не содержат.  
Хотя в ФЗ есть ст. 20 о порядке регистрации имущества – предмета лизинга. Согласно данной статье регистрация недвижимого имущества – предмета лизинга по договору лизинга – осуществляется , в установленном законодательством РФ в порядке. При отсутствии специальных правил, регулирующих договор лизинга, подлежат применению общие положения об аренде (§ 1 гл. 34), которые включают в себя норму о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 603 ГК). Следовательно, если объектом лизинга является недвижимое имущество либо оно входит в состав лизингового имущества, такой договор лизинга подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации.  
Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Подведем итог всему вышесказанному, еще раз отметим, что договор  аренды представляет собой соглашение сторон, по которому арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование. Договор аренды относится  к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества  и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное  пользование.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо  проводилось различие между арендой  и близкими к ней институтами  русского права. Современный вид  договор найма получил только в Своде законов Российской Империи. Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь  возрастала (в период НЭПа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и в 1922г. и в 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием  предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало  удобней не приобретать имущество  в собственность, а арендовать его.

Отдельные статьи  Гражданского Кодекса Российской Федерации посвящены  различным элементам договора аренды.

Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и юридические  лица) использующее арендуемое имущество  для других целей (проживания, для  удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

В соответствии, арендодателем  может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления. 

В подведении итога можно  сказать, что в данной курсовой работе раскрылись основные черты договора аренды, и далась характеристика отдельным его видам.

 

 

Список использованной литературы:

Нормативные акты:

1.Конституция Российской  Федерации  от 12.12.1993 года.

2.Гражданский Кодекс Российской  Федерации от 07.10.2011 года // собрание  законодательства РФ.

3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г.

4. Закон  РФ «О недрах»

 

5. Водный кодекс РФ

 

6.  Лесной кодекс РФ

Литература:

1. Гражданское право. Учебник. Часть 2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2007. С. 151.

 

2. Ю. Кулешов «Бизнес – адвокат» №15, 2006г. Аренда: проблемы регистрации.

 

3. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.08г. №С-13/оп- 276// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2008г. 

 

4. Брагинский М.И., Витрянский  В.В. Договорное право. Книга  вторая: Договор о передаче имущества.

 

5. Вестник ВАС РФ. 2008г.

 

6.Информационное письмо Президиума РФ от 28.04.2006г. №13 // Вестник РФ. 2006.

 

7.Государство и право. 2007г.

 

8. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 2008.

 

9.Обзор Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2007 г.

10.Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: Норма, 2009.

11.Обзор Президиума от 11 января 2008 г. № 66.

 

¹ Гражданское право. Учебник. Часть 2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2007. С. 151.

² Гражданский кодекс Российской Федерации от  07.10.2011 г.

³ Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г.

⁴ Закон РФ «О недрах» , ст.11

⁵ Водный кодекс РФ, ст. 46-53

⁶  Лесной кодекс РФ, ст. 34

⁷  П.2. Ст.651 Гражданский кодекс Российской Федерации от  07.10.2011 г.

^{8 7}Статья  Ю. Кулешова «Бизнес – адвокат» №15, 2006г. Аренда: проблемы регистрации.

⁹  П.1 ст.621 Гражданский кодекс Российской Федерации от  07.10.2011 г.

¹⁰ Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.08г. №С-13/оп- 276// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2008г. №11 С.104   

¹¹  Ст.398 ГК РФ от  07.10.2011 г.

¹² Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договор о передаче имущества. М.: Статус, 2009. С.466

¹³ Вестник ВАС РФ. 2008г. №11. С. 45 – 46. 

¹⁴ Информационное письмо Президиума РФ от 28.04.2006г. №13 // Вестник РФ. 2006. №7.С.100

¹⁵ Государство и право. - 2007. - №2. - С. 43-46

¹⁶ Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 2008. - С. 141-145

¹⁷ см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2007 г. №66

¹⁸Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: Норма, 2009. - С. 150 - 153

¹⁹ п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2008 г. № 66

²⁰ Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 2008г. №14

²¹ Ст.626-670 ГК РФ от 07.10.2011г.

²² Ст.665 ГК РФ от 07.10.11г.

²³ ФЗ «О лизинге»

²⁴ Ст.2 ФЗ «О лизинге»

²⁵ Указ Президента РФ от 17. 09.94 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности». 

²⁶ П.1 ст.615,п.2 ст.616 ГК РФ от 07.10.11г.

²⁷ П.4 ст.13 ФЗ «О лизинге».