Обьект недвижимости: сущность и основные признаки

ext-align:justify">Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора  в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

 

Метод статистического моделирования цены

1.   Изучение рынка и выбор совокупности однородных объектов.

2.   Выбор ценообразующего параметра (параметров).

3.   Определение математической модели зависимости цены от выбранного параметра (параметров).

4.   Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

В зависимости от выбранной математической модели различают методы:

            расчет по удельным ценовым показателям;

            расчет по корреляционно- регрессионным моделям;

            расчет по экспертным оценкам.

 

 

 

 

 

2.3.  Затратный подход

      Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности[5].

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

 

Методы затратного подхода

Метод выделения.

Метод применяется для застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемого земельный участок, с объектами- аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

При определение стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Физический износ- это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате утраты первоначальных технико- эксплутационных качеств объекта недвижимости в результате воздействия природно- климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый- это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый- это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.

Функциональный износ- это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну.

Внешний или экономический износ- это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий.

 

 

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.   расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2.   расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3.   расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4.   расчет величины земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5.   расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод также допускает следующую последовательность действий:

1.   расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2.   расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3.   расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4.   расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                             

 

 

 

 

                                            Заключение

      На сегодняшний момент определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

- естественные (природные) объекты;

      - искусственные объекты (постройки).

     Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости основан на трёх подходах: доходном, сравнительном и затратного.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Сравнительный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдетсяполучение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек.

       Полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

           1.  Гражданский кодекс Российской Федерации, изд. Москва: Омега-Л,    2010.- 442с.

             2.  Земельный кодекс Российской Федерации, изд. Москва: Омега-Л,    2010.- 458с.

3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной   деятельности», Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2007 года за № 519.

4. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2009.-543с.

5.  Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 2008, 543 с.;

6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная       деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. –384 с.

7. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2008, 268 с.

8. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2008.

9. www.bk-arkadia.ru- Официальный сайт «ООО БК-Аркадия». Независимая оценка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                 

                                                Приложение

Рис. 1

 

 

Задача

    Требуется определить стоимость расположенного на окраине поселка земельного участка, который примыкает к улице без твердого покрытия.

    Известно, что в данном поселке недавно были проданы три земельных участка:

  - первый расположен в центре поселка, примыкает к улице с твердым покрытием, и был продан за 1450 долл.;

  -  второй - также расположен в центре поселка, но примыкает к улице без

твердого покрытия  - за 1300 долл.;

  -  третий – расположенный на окраине, но примыкает к улице с твердым покрытием – за 1250 долл.

 

 

Решение

1) 1450-1300=150

2) 1250-150=1100 долл. – стомость участка.

 

Тест

Какие из нижеперечисленных особенностей не относятся к инвестиция в недвижимость:

а)  нетрадиционные денежные потоки;

б) потенциальный рост стоимости земли;

в) износ зданий и сооружений;

г) гибкие условия финансирования;

д) более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финансовые активы;

е) все перечисленное верно

 

 

 

---

[1]              Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.130.

[2]              Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008

[3]              www.bk-arkadia.ru

[4]              www.bk-arkadia.ru

[5]              www.bk-arkadia.ru