Стан та перспективи розвитку іпотеки в Україні

     Cитуація на ринку нерухомості України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти, які приймаються ВР України, не містять комплексного підходу до вирішення проблем.

     Іпотека – важливий рушій економіки. По-перше, це один із ефективних способів спрямування потужних інвестиційних потоків у найперспективніші її сектори. По-друге, іпотека стимулює розвиток будівництва, будівельної індустрії, аграрного виробництва тощо, які створюють сприятливі умови для розвитку всієї економіки.

     В останні роки іпотека в Україні  бурхливо розвивалася, але зараз  знаходиться у посткризовому стані. Економічна криза суттєво погіршила стан справ в іпотечній сфері, що потребує нового аналізу та переосмислення реалій.

     Лідерами  на іпотечному ринку України є такі банки, як Приватбанк, Промінвестбанк, Укрсоцбанк, "Райффайзен-Аваль", "Аркада" та ін.

     Майже 79,0 % іпотечних кредитів отримано фізичними  особами, в основному під придбання житла. Решта припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного та промислового призначення. Банки активно надавали іпотечні кредити як корпоративним клієнтам, так і фізичним особам.

     Характерною рисою ринку іпотечного кредитування України є значний рівень валютизації  – існує великий розрив між  обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. За останні роки простежувалася чітка тенденція зростання частки іпотечних кредитів в іноземній валюті. Українці віддавали перевагу іноземній валюті при отриманні іпотечних кредитів, зважаючи на їх нижчу вартість. За останні кілька років простежуються значні зміни стосовно плати за користування іпотечним кредитом: в іноземній валюті – з 18 % до 12-14 %; у національній валюті – з 27 % до 17-14 % при LTV (відношенні величини кредиту до вартості застави) – не більше 50-75 % й обов’язковим страхуванням нерухомості, що є предметом застави.

     У серпні 2008 р. на іпотечному ринку України  з’явились ознаки кризових явищ: українські банки зіштовхнулися з кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. Скорочення й подальше припинення у вересні 2008 року іпотечного кредитування спричинило масове призупинення проектів у житловому будівництві. Окрім того, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на ріст інфляції в Україні.

     Разом із труднощами зовнішньоекономічного  та зовнішньополітичного характеру розвиток іпотеки в Україні гальмує й низка невирішених проблем економічного, правового та інституційного характеру.

     До  проблем економічного характеру  насамперед слід віднести:

     1. Низькі доходи населення. 

     2. Незначна частка середнього класу.  Менше 10 % населення належить до  цього соціального прошарку.

     3. Нестійкість національної валюти і, відповідно, високий рівень депозитних та кредитних ставок.

     4. Обмежені можливості банків щодо  залучення довгострокових кредитних ресурсів.

     Крім  проблем загального характеру існують  також специфічні проблеми, насамперед у сфері аграрної іпотеки, а саме:

     1. Низька вартість земельних ділянок  сільськогосподарського призначення у зв’язку з їх загальною низькою дохідністю. В Україні є землі, які коштують досить дорого, але це приміські землі, які вилучені або будуть вилучені із сільськогосподарського обороту, а також землі деяких рекреаційних зон.

     2. Парцеляризація земель сільськогосподарського  призначення. У процесі приватизації 28 млн. га таких земель поділені на 6,9 млн. земельних ділянок.

     3. Відсутність крупних і компактних  масивів сільськогосподарських  земель, належних на праві власності юридичним або фізичним особам.

     Сьогодні  певні кроки в напрямку усунення внутрішніх і зовнішніх проблем у сфері іпотеки та житлового будівництва вже зроблено. Так, у будівельній галузі було ухвалено закон "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким передбачається комплекс заходів, спрямованих на покращення стану будівельної галузі України, забезпечення житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, і на стимулювання житлового будівництва в умовах світової фінансової кризи.

     Таким чином, ситуація на ринку нерухомості  України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти, які приймаються ВР України, не містять комплексного підходу до вирішення проблем, які постали перед галуззю.

     Окрім того, розв’язанню наведених вище проблем сприятимуть: економічне зростання, підвищення доходів населення, ріст чисельності середнього класу; зниження рівня інфляції та кредитних ставок до декількох відсотків на рік; створення сприятливих умов для збільшення довгострокових кредитних ресурсів, у тому числі через діяльність іпотечних установ другого рівня; створення ефективної системи реєстрації прав на нерухоме майно; удосконалення схем оцінювальної діяльності через покращення нормативно-правового забезпечення та суттєве підвищення відповідальності за зловживання в цій сфері; розвиток фондових ринків та ринків нерухомості; створення сприятливих умов для виникнення крупних і компактних масивів сільськогосподарських земель, належних на праві власності юридичним або фізичним особам, шляхом внесення змін до Земельного кодексу України про підвищення максимального розміру земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка може набуватися у власність юридичною або фізичною особою. Одночасно має бути чітко визначено вимоги до юридичних і фізичних осіб, які матимуть право набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. 
 
 
 
 
 

     Використана література:

1. Іпотечне кредитування в аграрному секторі економіки України / Дем’яненко М. Я., Алексійчук В. М., Ґудзь О. Є., Сомик А. В. – К. : ННЦ "ІАЕ", 2005. – 106 с.
2. Світова іпотечна криза / В. А. Поляченко, К. В. Паливода, П. І. Гайдуцький. – К., 2008. – 428 с.
3. Офіційний сайт Української національної іпотечної: www.unia.com.ua  
4. Голден П. Використання в Україні нерухомого майна в якості забезпечення : проблеми та варіанти вирішення / П. Голден. – К. : Представництво Світового банку, 2002. – 22 с.
5. Кручок С. І. Іпотечне кредитування : європейська практика та перспективи розвитку в Україні / С. І. Кручок. – К. : Урожай, 2003. – 208 с.