Поиск инновационных схем жилищного финансирования

Поиск инновационных схем жилищного финансирования

     Мировой опыт свидетельствует о том, что в обеспечении населения жильем, несмотря на некоторую национальную специфику, используется целый ряд общих подходов и широкий спектр сходных механизмов и схем, в основе которых лежит тесное взаимодействие рыночных сил и государственного регулирующего участия.

     Такое участие базируется на следующих принципах:

- создание благоприятных для населения условий для предоставления долговременных кредитов и беспроцентных ссуд, в том числе за счет различных мер государственной оддержки, а также за счет накопительных систем;

- отработанный порядок инвестирования и комплекс механизмов, стимулирующих мобилизацию финансовых ресурсов, включая государственные гарантии;

- детально отработанные процедуры получения и возврата кредитов и системы их обслуживания и страхования.

     Особое значение среди схем партнерства рынка и государства имеет система долгосрочного кредитования, делающая жилье доступным для широких слоев населения. В результате именно доступность жилья является главной целью партнерства.

     При благоприятной конъюнктуре – приемлемом уровне процентных ставок, устойчивом развитии экономики, росте занятости и уровня заработной платы – такое государственное участие вносит существенный вклад в повышение платежеспособного спроса на жилье.

     Внесение соответствующих изменений в законодательное регулирование межбюджетных отношений позволило бы существенно расширить возможности финансирования жилищного строительства, а участие органов местного самоуправления сделало бы реальным внедрение такого нового и неапробированного решения жилищной проблемы, как лизинг жилья (долгосрочное пользование, содержание, страхование и обслуживание занимаемого жилья лизингополучателем с правом выкупа).

     Последовательность реализации схемы частно-государственного  партнерства с использованием жилищного лизинга предполагает наличие следующих элементов: субъектов, категории объектов (категории строительства), схему операции лизинга, финансовые потоки, нормативное регулирование.

     Частно-государственное партнерство с применением лизинговых схем жилищного строительства  объединяет трех субъектов: муниципальное образование (лизингодателя – собственника жилого комплекса), девелопера (инвестиционно-строительную компанию), население (лизингополучателя).

     Жилищное строительство согласно предлагаемой концепции можно разделить на рынке жилищной недвижимости на четыре категории:

- традиционно предназначаемое для продажи;

- для собственных нужд (индивидуальное) и кооперативное;

- для социальных нужд города;

-для лизинга.

     Строительство жилья, предназначенное для лизинга, равно как и для социальных нужд города, осуществляют те же инвестиционно-строительные компании, но ведущие застройку по заказу владельца земельного участка – муниципального образования. Различия между этими категориями по схемам финансирования, применяющимся технологиям строительства, затратам могут быть весьма существенны.

     Схема финансового стимулирования муниципального лизинга жилья на региональном уровне учитывает взаимодействие всех участников процесса: региона, представленного региональными властями; лизингодателей - муниципальных образований, входящих в состав региона, представленных муниципальными властями; строительных, эксплуатационных  компаний; коммунальных служб; лизингополучателей – граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, уровень доходов и накоплений которых позволяет внести в качестве депозита денежную сумму, эквивалентную определенной части ( например 10-15%) сметной стоимости предлагаемого им жилья; а также полностью оплачивать все коммунальные услуги, не являющимися в данном случае дотационными, обеспечивать техническое содержание, страхование, обслуживание и ремонт занимаемого помещения и ежемесячно на протяжении срока лизинга выплачивать оставшуюся часть стоимости жилья.

     Схема движения денежных средств для реализации процедуры лизинга жилья включает в себя четыре потока. Первый поток финансовой схемы отражает движение денежных средств из в муниципальное образование. Второй – из муниципальных образований инвестиционно-строительной компании.

Третий поток разбивается как бы на два цикла – промежуточный краткосрочный и долгосрочный, в соответствии с которыми вначале денежный поток от лизингополучателя поступает одновременно с оформлением договора лизинга инвестиционно-строительной компании, а в дальнейшем, на протяжении всего срока лизинга – лизингополучателя муниципальному образованию.

     Развитие лизинга в жилищной сфере в первую очередь требует законодательной инициативы, направленной на то, чтобы в составе расходов бюджета субъекта РФ, наряду с ныне существующими фондами финансовой поддержки и компенсаций местным бюджетам, уже на стадии формирования фонда стимулирования муниципальных образований, учитывались капитальные вложения, необходимые органам местного самоуправления для финансирования строительства жилья, предназначенного для лизинга.  Поэтому для придания на региональном уровне фонда финансового стимулирования лизинга муниципальными образованиями требуется соответствующий нормативно-правовой акт субъекта РФ.

     Таким образом, жилищный лизинг может оказаться существенно эффективнее альтернативных инструментов развития рынка недвижимости и будет носить инновационный характер. Жилищный лизинг представляется наиболее выгодным инструментом повышения доступности  для населения качественного жилья. Вместе с тем, управление такой системой требует эффективной координации действий регулирующих органов  разных уровней власти.