Ипотечное кредитование в РФ

Закон прямо запрещает  в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать  мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном  случае было бы возможно посредством  обращения взыскания вывести  определенные земли из государственной  и муниципальной собственности.

Закон не допускает ипотеки  части земельного участка, если его  площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Являясь важным элементом  кредитных отношений, ипотека имеет  большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает  количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита [24, c. 35].

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг – закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках [30, c. 59].     Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

а) по объекту недвижимости на:

1. земельные участки;
2. предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты [10, c. 131].

б) по целям кредитования на:

1. приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
2. приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку [9, c. 192].

в) по виду кредитора на:

1. банковские;
2. небанковские (кредитные союзы, финансовые компании).

г) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

1. на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
2. на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
3. по степени аффилированности заемщиков. Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риэлторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

д) по возможности досрочного погашения:

1. с правом досрочного погашения;
2. без права досрочного погашения;
3. с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

е) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 0% до 90% стоимости заложенного имущества.

ж) по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. Данные представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов [11]

и) по способу амортизации долга на:

1. постоянный ипотечный кредит (самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические, как правило, ежемесячные платежи);
2. кредит с переменными выплатами (предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия).

Кредит с переменными  выплатами включает в себя следующие разновидности:

• кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования;
• кредит с участием. Он представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка [32, c. 48];
• пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит. В особенности кредитования входят следующие: периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга, выплаты процентов на оставшуюся часть долга. Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита;
• кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. К особенностям такого метода кредитования относятся минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом, на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;
• кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.
• кредит с переменной процентной ставкой, при котором процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг. Также может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком. Корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период. Может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода. В договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение. Могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией [38].
• «канадский ролловер». Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки [38];
• кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека). Данный вид основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. Возможно использование двух методов финансирования сделки. Первое это прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить соб<span class="List_0020Paragraph__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial';