Сущность доходного подхода

Введение

По мере развития рыночных отношений потребность  в оценке бизнеса постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное  управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном  кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценку бизнеса  осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть  особые характеристики объекта.

В данной курсовой работе используется доходный подход к оценке, актуальность которого заключается в том что, в рыночных условиях хозяйствования, любого инвестора (или покупателя предприятия), желающего вложить свой капитал  в то или иное предприятие интересует будущая доходность данного предприятия  и чистая текущая стоимость на вложенный капитал, и именно реализация доходных методов оценки предприятия  дает ответы на интересующие инвестора  вопросы.

Кроме того, некоторые типы предприятий с трудом поддаются  оценке с помощью методик имущественного подхода, а использование сравнительных  методик оценки невозможно ввиду  отсутствия соответствующей рыночной информации.

1. Сущность доходного  подхода

1.1. Структура доходного  подхода

Доходный подход основан  на теоретическом положении о  том, что текущая стоимость имущества  равна приведенной стоимости  ожидаемых в будущем доходов  от его эксплуатации и/или продажи, т.е. подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен  на право получать в будущем доход  от его эксплуатации и от последующей  продажи. Доходный подход считается  наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку  под стоимостью акций в нем  понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а  оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса.

Фактически, под оценкой  бизнеса понимается выполненной  следующих задач:

Оценка мажоритарного (иначе  – контрольного, блокирующего) пакета акций предприятия. Это наиболее востребованная задача, которая даёт наиболее полное представление о  стоимости бизнеса в целом  или стоимости наиболее крупного пакета акций;

Оценка миноритарного  пакета акций. В данном случае осуществляется оценка одной акции в составе  миноритарного пакета;

Оценка имущественного комплекса. Особое внимание здесь уделяется  оценке активов компании – зданиям, сооружениям, сетям, коммуникациям, земельным участкам, транспортным средствам и оборудованию. Также осуществляется анализ финансовых потоков предприятия;

Оценка акций предприятия, которые котируются на рынке. Это  достаточно частный случай, который  зачастую сводится к анализу котировок, состояния рынка и определению  ставки дисконта.

Итак, доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

В основе доходного подхода  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими  на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

1.2. Преимущества и недостатки  доходного подхода

Преимущества доходного  подхода, следующие:

1. Учитывается инвестиционный  доход, поэтому применение подхода  необходимо при анализе целесообразности  инвестирования, при обосновании  решений о купле-продаже предприятия.

2. Некоторые предприятия  сложно оценить с помощью затратного  подхода, а для использования  сравнительных методик оценки  нет соответствующей рыночной  информации. Например:

– предприятия, связанные  с информационно-рекламной сферой деятельности, так как их стоимость  зависит от размеров и эффективности  первоначальных затрат, последующих  объемов реализации услуг и чистых доходов;

– предприятия, деятельность которых базируется на новых технологиях, когда стоимость предприятия  существенно зависит от конъюнктуры  соответствующего сектора рынка;

– предприятия, имеющие исключительные права, каналы связи, каналы реализации продукции, услуг, обладание которыми позволяет таким предприятиям ограничить конкуренцию на соответствующем  рынке и получать высокие и  стабильные доходы, а следовательно, и иметь высокую стоимость;

– предприятия, занимающиеся профессиональными сферами деятельности (оценочной, медицинской, юридической, аудиторской и пр.), так как  их стоимость в значительной степени  зависит от индивидуальных качеств  руководителя, его квалификации, связей и т.д.

Основные недостатки доходного  подхода:

– необходимость прогнозирования  долговременного потока дохода (затруднена сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально  долгосрочности прогнозного периода);

– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;

– в процессе прогнозирования  денежных потоков или ставок дисконтирования  устанавливаются различные предположения  и ограничениям, носящие условный характер;

– влияние факторов риска  на прогнозируемый доход;

– проблематичность сбора  данных о доходности аналогичных  предприятий.

1.3. Сфера применения доходного  подхода