Сравнительный подход к оценке недвижимости

     Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. 

     Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например: местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

     Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. 
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях . 
     Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

     Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

     Преимущество сравнительного подхода:

  1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

  2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

  3. Статически обоснован.

  4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

  5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

   Недостатки сравнительного подхода:

  1. Различия продаж.

  2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

  3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

  4. Зависимость от активности рынка.

  5. Зависимость от стабильности рынка.

  6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.  
 

2.2. Метод сравнительного  анализа продаж

  

     Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

    Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой  работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку  жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

     Метод сравнительного анализа продаж заключается  в следующем:

  - Выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке.

     Проверка информации о сделках:

- подтверждение  сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

- выявление условий  продажи (учитывать сделку можно,  если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При  этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит  в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена  на величину вклада этого превосходства  и наоборот.

2.3. Метод валовой   ренты

     Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду7. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР).

     Валовый рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости.      Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе8. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

     Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

  2. подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального, либо действительного дохода;

  3. вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

  4. по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор; определяется  итоговый МВР как средняя арифметическая расчетных МВР по всем аналогам;

  5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение  среднего МВР и расчётного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

     Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц) * ВРМср, где

  Сн – расчётная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

  ПВДоц  – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

  ДВДоц  – действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

  ВРМср  - валовой рентный мультипликатор;

  Ц  - цена продажи аналогичного объекта недвижимости.

или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц) *, где

  Ц1 – цена  продажи первого аналогичного  объекта;

  ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

  Цn – цена продажи n-го аналогичного объекта;

  ПВДn – потенциальный валовый доход от n-го аналогичного объекта;

  n – количество аналогичных объектов.

    ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

     Валовой рентный мультипликатор не следует  корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

     Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена  и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится. Однако  математическое соотношение не устраняет  необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

     Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

  - может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

  - в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

  - не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Заключение

     В своей повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами – почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

     На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости – это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости.

    Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

     Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки.

     Однако сравнительный подход не является единственным способом оценки недвижимости, кроме него оценщиками используются доходный и затратный подходы, которые рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно.

    Суть доходного подхода состоит в определении величины тех доходов, которые может принести оцениваемый объект при его коммерческом использовании. Если вернуться к примеру с квартирой, то она может быть сдана в аренду, после чего будет приносить доход своему владельцу. Рассчитав будущие доходы, мы сможем сказать, сколько стоит эта квартира как инструмент получения прибыли. Это очень важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта в будущем. Так, если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, есть основания говорить, что стоимость такого объекта может возрасти. Хотя рассмотрение только показателя доходности не позволяет делать категорических выводов о возможном изменении стоимости объекта оценки. 
 

Список  использованной литературы 

1. Грязнова  А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. – 2008.

2. Виноградов  Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. – 2008.