Малоэтажное строительство в России

Московский Архитектурный Институт

(Гос. Академия)

 

 

 

 

 

                              Реферат по экономике 

Тема : «Малоэтажное строительство в России»

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                              Работу выполнила                                                                                                              Студентка III курса 12 группы                                                                                                               Крылова М.К.

 

 

 

Москва 2010

До второй половины XX века в России основная часть населения жила в малоэтажных домах. С развитием панельного домостроения наша страна превратилась в скопища унылых скучных домов, низкого качествастроительства, с полным отсутствием эстетической привлекательности. Между тем во всем мире, малоэтажные дома – один из самых популярных видов жилья и самый престижный. Сегодня, мода на такое жилье возвращается в Россию в виде таких западных названий, как таунхаусы и коттеджи.

Термином  «малоэтажное строительство» обозначает строительство коттеджей, таунхаусов (блокированное жильё) и «малоэтажные  комплексы», этажность которых не превышает трех этажей. Помимо этого можно выделить другие особенности подобного жилья:

· Дома с квартирами (малоэтажный комплекс) либо индивидуальный жилой дом

· Этажность не более 6-ти этажей.

· Расчетная плотность застройки не должна превышать 250 чел/га.

· Наличие общественной территории без выделения участков собственникам квартир (в аренду или собственность),что касается индивидуальных коттеджей и блок. домов, то они идут с собственными участками, порядка 12 соток.

· В каждом доме существует подъезд и гараж

·Наличие всех коммуникаций - водопровод, канализация, пожарная сигнализация и пр.

Экологи установили, что жить в многоэтажном доме вредно, и экологические нормы в нем не выдерживаются. Причем страдают не столько жители первых этажей многоэтажного здания, сколько жители последних этажей. Дело в том, что лифтовые холлы, пожарные лестницы, воздуховоды действуют как мощные вытяжки, которые выносят все продукты, которые скапливаются внизу, на верхние этажи.

Во всем мире высотные дома строятся практически только для деловых центров и офисов. В Швеции, например, вообще запрещено строить дома выше, чем в пять этажей. В Канаде 65% жилого фонда - это таун-хаусы, то есть квартиры в сросшихся друг с другом малоэтажных домах-близнецах.

Нехватка строительных мощностей и стройматериалов для возведения высотных зданий заставила российские власти частично отказаться от идеи "строить городами". Сейчас главный приоритет – застроить Россию малоэтажным жильем, тем более что необъятные просторы нашей родины позволяют это сделать.

Сегодня российская стройиндустрия физически не может справиться с теми задачами, которые ставит программа "Доступное жилье гражданам России". По словам главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, выйти на уровень 80 млн кв. м в год к 2010 году невозможно, если не будет развиваться частное строительство. По оценке Дмитрия Медведева, в 2006 году рост производства стройматериалов составил 15%, что ниже темпов роста жилищного строительства по нацпроекту. "Этого не хватает",– констатировал на парламентском часе в Госдуме на прошлой неделе господин Медведев. Решить проблему с недостаточно быстрым ростом объемов строительства чиновники хотят с помощью развития малоэтажного строительства. Это решение было принято в том числе и в связи с потенциально меньшими расходами государства на решение жилищной проблемы, так как не надо вкладываться в строительство новых домостроительных комбинатов и заниматься прокладыванием дорогостоящих инженерных сетей. "Происходит переориентация в жилищном строительстве. Мы решили это направление сделать генеральным",– заявил господин Медведев.

Аналогичная программа была реализована в послевоенной Америке. В 1934 году в США было создано федеральное управление жилищного строительства, которое гарантировало займы на строительство домов. За десять послевоенных лет правительство США выделило миллиарды долларов на его финансирование. В годы войны в рамках так называемого "билля о правах ветеранов" была принята специальная программа о льготном кредитовании на строительство для них жилья, охватывавшая, по сути, более 10 млн человек. В результате количество домов на одну семью увеличивалось с 114 тыс. в 1944 году, 1 млн 183 тыс. в 1948-м, а в 1950-м достигло 1,692 млн. После войны возникла также тенденция к появлению крупных строительных компаний по примеру Abraham Levitt & Sons, которые организовали массовое производство дешевых малогабаритных домов с жилой площадью около 70 кв. м. Застраивались в основном картофельные поля. В связи с простотой планировки строители сдавали "под ключ" 36 домов в день. Они были доступны для представителей среднего класса: первая выплата при покупке составляла $100, далее $60 в месяц выплачивалось по ипотеке. Помогло и развитие транспортной сети. В результате к 1990 году 45% населения страны проживало в пригородах крупных городов.

В России жилищный сектор представляет собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики народного хозяйства.

Жилищный фонд большинства городов РФ, который построен после 1950 г., обладает высокой степенью капитальности. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне 1,2%, но по отдельным городам (например, Астрахань, Улан-Удэ) достигает 3,2%, что, главным образом, связано с наличием зданий старой постройки и экстремальными природно-климатическими условиями. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-18,4 кв. м общей площади на человека.

Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Если производить группировку по качеству жилищного фонда во взаимосвязи с уровнем доходов населения, то можно констатировать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы, как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. По уровню доходов населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и, может быть, несколько выше.

Из сказанного можно сделать один весьма существенный вывод: поскольку уровни доходов населения в среднесрочной перспективе увеличиваются, значительная часть населения будет удовлетворять свои потребности в жилье как за счет пользования уже существующими жилыми зданиями и помещениями на рынке вторичного жилья, так и строительства многоквартирных и индивидуальных домов. Это, в свою очередь, означает, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должен занимать капитальный ремонт и малоэтажное индустриальное строительство.

Что касается рынка недвижимости, то первой ассоциацией с малоэтажным строительством, которая возникает в голове москвичей, являются неприступные коттеджи и особняки. Если рассматривать рынок недвижимости московской области, с присущей ему дороговизной и недоступностью, то это впечатление оправдано. Но ситуация в регионах складывается совсем по-другому. На сегодняшний день практически в каждом более-менее крупном городе существуют интересные и привлекательные проекты эконом - класса.

Из чего вообще складывается стоимость жилья в проектах малоэтажного строительства? Себестоимость самого дома составляет 25% от общей суммы, 30% - уходит на куплю и оформление земли, ещё 30% на подведение всех необходимых инженерных коммуникаций к поселению, и порядка 15% займет стоимость отделки дома. К примеру, в Белгородском районе, цена одного квадратного метра, с учётом всех расходов (проведение коммуникаций, цены земли, отделки, прибыли компании - застройщика) составит 20 - 22 тысячи рублей, в ту очередь как минимальная стоимость аналогичного жилья в Московской и Ленинградской области остаётся на отметке в 44 тысячи рублей.

К строительству новых домов предъявляют достаточно строгие требования. При конструировании жилья используются современные технологии, экологически чистые и энергосберегающие материалы. Сроки возведения малоэтажных домов и их себестоимость сведена к минимуму за счёт использования технологий металлокаркаса, термоструктурных панелей, пенобетона, а также благодаря каркасно-панельному строительству.

Самый актуальный вопрос, который неизбежно возникает на любых конференциях и совещаниях, посвященных малоэтажному строительству – это стоимость жилья. Эксперты рынка прекрасно осознают, что высокий спрос на индивидуальные дома в России возможен при соблюдении нескольких обязательных условий:

1. Качество жилья должно быть ничуть не ниже, чем качество городских квартир. Другими словами и планировка и инженерные системы частных домов должны быть не хуже, чем в современных новостройках.

2. Стоимость жилья в индивидуальных домах должна быть ощутимо более низкой, чем в многоквартирном доме. Только в этом случае, многие представители городского среднего класса согласятся на переезд из городской черты в близлежащий пригород, и только тогда малоэтажное строительство сможет составить реальную альтернативу строительству многоквартирных домов. По мнению специалистов фонда развития жилищного строительства стоимость готового жилья с учетом цены земельного участка и инфраструктуры должна составлять около 25 000 - 30 000 рублей за 1 квадратный метр. В противном случае, данное предложение будет недоступным для среднего класса. Но и эта цифра, по мнению руководителей некоторых регионов, является слишком высокой. Во всяком случае, ажиотажного спроса на дома по такой цене не прогнозируется.

Способы снижения стоимости на малоэтажное жильё в России:

1. Применение современных технологий, в частности строительство сборных, каркасных домов, широко используемых на западе, но тут возникает целый ряд проблем, так как подобные каркасные конструкции по российским нормам и правилам (СниП и ГОСТ) – запрещены.

2. Снижение себестоимости загородного жилья и упрощение процедуры согласований, а также использование типовых проектов. Так, Фонд РЖС уже заявил о намерении использовать проекты домов, победивших в конкурсе «Дом ХXI века», в качестве типовых для строительства малоэтажного жилья в России. Итоги этого конкурса показали, что малоэтажные дома имеют рад преимуществ: короткий цикл возведения, низкую себестоимость, высокую конкуренцию в этом сегменте, возможность адаптации проектов под местные материалы и нужды конкретных семей, восприимчивость к новым технологиям.

Тема малоэтажного строительства сейчас активно рассматривается во властных структурах. Появляются новые программы и проекты, призванные улучшить ситуацию со строительством малоэтажного жилья. Но опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты, считают, что до улучшения ситуации пока далеко: есть целый ряд проблем, без решения которых малоэтажное строительство в России развиваться не сможет. «Дом в чистом поле». Большинство экспертов одной из основных проблем, мешающей полноценному развитию малоэтажного строительства в России, считают отсутствие инфраструктуры. Кроме того, в Московской области земельные участки, выделенные под индивидуальное строительство сейчас активно переоформляются под жилищное (многоэтажное) строительство. Причина в том, что рентабельность малоэтажных проектов ниже, чем многоэтажных.

В сильных регионах сдерживающим фактором являются недоступность и высокая стоимость земли, сложности с ее получением. Строить в приемлемом для большинства потребителей ценовом диапазоне - затруднительно или невозможно. Необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков под индивидуальную застройку, и облегчить механизм получения всех документов, требующихся как для строительства, так и для регистрации дома.

Развитие малоэтажного строительства упрется в вопрос выделения земельных участков, Необходимо срочно вводить землю в оборот. Например, необходима упрощенная схема перевода сельскохозяйственных территорий в земли поселений. Сегодня этот процесс занимает и время, и деньги. Так, в Московской области, в радиусе 50 км на это требуется 6 месяцев и $400-1000 за сотку.

Эксперты ответили и на такой важный вопрос, на какие категории граждан будет рассчитано малоэтажное строительство.

Потенциальные потребители такого жилья могут быть совершенно разные, тип жилья будет зависеть от многих факторов - от того, какие это проекты, от качества строительства, от себестоимости квадратного метра и стоимости земли. На недорогой земле, есть возможность строительства жилья эконом-класса. На более дорогой - можно планировать элитный район.

Говоря о ситуации в Московском регионе, отмечают, что малоэтажная застройка - это дорогое жилье, так как из-за высокой стоимости земли застройщики стараются использовать максимально эффективно каждую сотку.

При малоэтажном строительстве практически нельзя построить дома эконом-класса. Выгодно строить поселки бизнес-класса и de luxe.

Развитие малоэтажного строительства поможет улучшить ситуацию с жильем, но определенному кругу людей - тем, кто нуждается в повышении статуса и качества жилищных условий.

По данным компании `Национальная жилищная корпорация`, самая низкая себестоимость имеет место у каркасных домов, то есть у домов, которые делаются, преимущественно, по канадским технологиям. У них себестоимость составляет 280 у.е. за 1 кв.м (стоимость внешних сетей, безусловно, дает удорожание и зависит от конкретной ситуации). Эти самые 280 долларов - за каркасный дом, обшитый виниловым сайдингом, а это самый дешевый вариант.  Помимо винилового сайдинга, у каркасных домов есть еще несколько вариантов отделки. Может быть, например, облицовка из кирпича. Такие дома смотрятся более богато и нравятся публике. Люди покупают их, особо не вникая в подробности и считая, что они кирпичные. На самом деле, это тот же самый каркасный дом с утеплителями различного типа, а сверху в один слой положен облицовочный кирпич.

 

Строители в Подмосковье очень много зарабатывают на этом: себестоимость такого дома составляет примерно 300 за 1 кв.м, а продают их по цене в несколько раз больше. Рентабельность при этом, конечно, очень высока, но сейчас домами такого бизнес-класса Подмосковье перенасыщено, и в продажах наметился спад.