Экономика недвижемости

      Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка  недвижимости,  который  увязывает  этот   рынок   с   рынком   услуг. Назначением  рынка  услуг,  как  известно,  является  создание  условий  для жизнедеятельности и жизнеобеспечения  человека  во  всей  многогранности  их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне  конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

-  рынок   промышленных   объектов   —   для   реализации   производственно- технологических процессов;

-  рынок  земельных  участков  —   для   обеспечения   сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

      Рынок   недвижимости   предназначен    для    оказания    определенных специфических услуг и по  своей  социально-экономической  природе  близок  к понятию рынка услуг.

      Однако не совсем правильно утверждать, что рынок  недвижимости  -  это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

      При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в  другом  случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

      Очевидно,  что  услуги,  предоставляемые  объектами  недвижимости,  не обладают  всей  совокупностью  черт,  присущих  приведенному  выше   способу идентификации. В  частности,  они  могут  осуществляться  и  при  отчуждении непосредственного производителя  объекта,  имеют  возможность  сохранятся  и имеют осязаемый характер.

      Объект недвижимости  полезен  не  сам  по  себе,  а  как  совокупность возможностей для реализации деятельного процесса  и  его  обслуживания.  Это обстоятельство позволяет характеризовать  рынок  недвижимости  как  одну  из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма  специфичную,  требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего  принципы  системного и индивидуального исследования.

      Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно  сделать  следующие выводы.  Социально-экономическая  природа  рынка   недвижимости   достаточно сложна  и  ввиду  отсутствия  весомых  теоретических   оснований   для   его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо  во  взаимосвязи  с рынками товаров, инвестиций и услуг.

      Развитие   рынка   недвижимости   напрямую   зависит    от    принятия инвестиционных решений, базирующихся  на  его  исследовании  и  анализе.  От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит  достоверность бизнес-планов, на  основании  которых  принимаются  инвестиционные  решения. Соответственно    анализ    рынка    недвижимости     должен     выполняться профессиональными аналитиками с определенной  подготовкой  и  квалификацией, на  основе  разработанных  стандартов  анализа   рынка   недвижимости.   Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и  достоверность  исследования на   основании   единых   критериев,   исключающих   различные   толкования.

Профессиональное  исследование   рынка   недвижимости   пока   не   является самостоятельным и независимым  видом  предпринимательской  деятельности,  но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет  к  формированию  его прикладного анализа.

Задание №2

«Исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости Ростова-на-Дону».

По итогам сентября 2011 г. в городе ведется строительство 88 объектов, общая жилая площадь которых составляет 754 054 кв. м. Это 10 899 новых квартир. По сравнению с предыдущим месяцем объем возводимого жилья в донской столице снизился на 1,3%.

Анализ предложения

       По итогам сентября 2011 г. в стадии строительства в Ростове-на-Дону находилось 88 объектов, общая площадь которых составляла 990 810 кв. м, совокупная жилая —  754 054 кв. м. Это 10 899 квартир. 

       По сравнению с предыдущим месяцем, объем возводимого многоэтажного жилого строительства (МЖС) снизился на 1,3%. Тенденция закладки новых проектов, наблюдавшаяся в первые месяцы 2011 г. в настоящее время минимизирована. Среди новых проектов есть только один. ООО «СК 10-ГПЗ» начала возведение второй очереди комплекса, расположенного в пер. Гвардейский, 11. Снижение объема предложения связано со сдачей в эксплуатацию трех объектов.

      В структуре первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону преобладают эконом– и средний классы. Они занимают 42,7% и 37,5% соответственно. Именно эти сегменты пользуются наибольшим спросом среди потенциальных покупателей. На долю МЖС в сегменте бизнес- класса приходится 14,7% рынка.  Элитный класс представлен тремя новостройками (ЖК «Усадьба», девелопер — СК «Единство», ЖК «Пушкинский», девелопер — ОАО «Ростовгорстрой», ЖК «Ростов-Сити», девелопер — ООО «Покровский»), совокупная рыночная доля которых составляет 5,1%. За последний месяц объем предложения незначительно изменился только в среднем классе.

         В разрезе конструктивных типов наибольшей популярностью среди девелоперов г. Ростов-на-Дону пользуется каркасно-монолитная технология строительства. Дома из железобетона составляют порядка 80% первичного рынка МЖС. Как правило, это новостройки среднего, бизнес- или элитного классов. Наиболее экономичное многоэтажное жилье строят в основном из панелей. Сегодня доля такого домостроения составляет около 5% рынка. Из кирпича в Ростове-на-Дону строят 15% новостроек. 

Ценовая ситуация

         Остановка тренда к падению цен, которая началась в конце 2010 г., подтвердилась и по итогам прошедших 9 месяцев 2011 г.: цены  не только не снизились, а напротив, возросли.                          Средневзвешенная стоимость 1 кв. м по итогам сентября 2011 г. достигла 44 589 руб. По сравнению с январем 2011 г. прирост составил +8,0% .

          Динамика ценового показателя подвергалась влиянию основного фактора — роста цен в большинстве новостроек. Основная часть застройщиков повышала цены по мере готовности строящихся домов, которые пользуются наибольшим спросом.

По итогам сентября 2011 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составила 36,8 тыс. руб. (+3,2% по отношению к уровню предыдущего месяца), среднего — 44,6 тыс. руб. (+3,8%), бизнес-класса — 53,5 тыс. руб. (+2,3%) и элитного — 113,6 тыс. руб. (-7,8%).

          Высокая ценовая дельта между классами свидетельствует о четкой сегментированности рынка и сильной дифференциации населения Ростова-на-Дону по уровню доходов.  Причем сегмент покупателей, которые имеют высокий уровень доходов и нацелены на покупку квартир бизнес и элитного классов, достаточно  обширный.

По итогам сентября 2011 г. максимальное значение средневзвешенной стоимости квадратного метра  зафиксировано в кирпичном конструктивном типе — 50,0 тыс. руб., что на 5,5% больше уровня прошлого месяца. Большая часть проектов, возводимых по кирпичной технологии, принадлежит к дорогостоящим сегментам — бизнес– и элитному классам. «Ценник» в монолитной технологии строительства, по состоянию на сентябрь 2011 г., составляет 44,2 тыс. руб. что выше на 1,2%, чем в августе. В панельной технологии стоимость 1 кв. м строящихся квартир подорожала на 0,9% и составила 41,6 тыс. руб.

Анализ спроса

          Начиная с первых месяцев 2010 г. на рынке ощутимо увеличилась активность спроса по сравнению с периодом, на который пришлось начало кризиса. Несмотря на все еще небольшое число заключаемых сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, покупательская активность уже оценивалась как средняя. Более ощутимое наращивание объема платежеспособного спроса и, как следствие, количества сделок начало прослеживаться со 2 полугодия 2010 г и наблюдается по сегодняшний день. 

По состоянию на сентябрь 2011 г. наиболее востребованными остаются квартиры с малым бюджетом покупки. Это квартиры в домах эконом–  и среднего классов. Спрос является в значительной мере эластичным к изменению цены. Зачастую потенциальные покупатели располагают суммой, не превышающей 2-2,5 млн. руб., поэтому выбирают однокомнатные квартиры наименьших площадей (менее 50 кв. м). Кроме того, в последние месяцы наблюдается рост числа сделок по всем типам квартир, которые имеют среднерыночный уровень цен и небольшую площадь.

         При рассмотрении классов, в которых потенциальные покупатели подбирают на сегодняшний день квартиры, «пальма первенства» принадлежит эконом–классу. Данный факт сопряжен со сниженной платежеспособностью потенциальных покупателей, в связи с которой основным фактором привлекательности проекта является низкая цена. Однако в связи с ограниченным объемом ликвидного предложения в данном сегменте значительный объем спроса сконцентрирован в среднем классе, который также как и эконом- имеет более низкий, чем среднерыночный, уровень цен, в связи с чем может быть отнесен к категории доступного жилья. На проекты бизнес– и элитного классов спрос можно оценить как низкий.

        Среди административных районов самыми востребованными у потенциальных покупателей являются приближенные к центральной части г. Ростов-на-Дону зоны — Ленинский, Пролетарский и Кировский районы. Привлекательность остальных районов по сравнению с вышеприведенными невысока. При этом в каждом из них есть как привлекательные, так и невостребованные среди потенциальных покупателей зоны. 

Тенденции и перспективы

            На сегодняшний день ситуация на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону оценивается как стабильная. За прошедшие месяцы наблюдалось появление новых проектов, что привело к росту объема предложения. При этом в сентябре объем первичного рынка незначительно сократился. Стабильность рынка обусловлена и тем, что падение цен не наблюдается, существует тренд медленного, но стабильного роста. 

Наиболее вероятно, что в ближайшей перспективе средневзвешенный уровень цен на первичном рынке Ростова-на-Дону продолжит расти.

             Восстановительные тенденции спроса на первичном рынке жилья города укрепляются, что выражается в росте числа заключенных сделок. Основные потребительские предпочтения на рынке не изменились, устойчиво высоким спросом по-прежнему пользуются только объекты эконом– и среднего класса, на высокой стадии готовности и с небольшими площадями.

Источник: MACON Realty Group

Список литературы

1.       Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М., 1995. с.5. [1]

2.       Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000. с.33[2].

3.       Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 31. [3]

4.       Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 33. [4]

5.       Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76[5]