Основы управления недвижимостью

Оглавление

 

Введение…………………………………………………………………..3

1. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью…………….5
2. Особенности управления недвижимостью разного

назначения…………………………………………………………9

3. Содержание деятельности управляющего на объекте

недвижимости…………………………………………………….11

4. Показатели эффективности управления недвижимостью…......14

Заключение……………………………………………………………...20

Библиографический список……………………………………………22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без большого преувеличения можно сказать, что недвижимость может либо основательно «поднять» предприятие, либо его окончательно «утопить», особенно в период производственного спада.

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходима продуманная система учета и использования недвижимости, основанная на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами. Для создания такого учета требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые для реальной работы с недвижимостью предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и ее невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

Основная цель работы — это анализ управления недвижимости. Определение цели позволяет упорядочить задачи, которые раскрывают поэтапность достижения намеченной цели. Для их решения необходимо:

• рассмотреть уровни, цели и задачи управления недвижимостью;
• описать технические, юридические и экономические аспекты управления недвижимостью;
• охарактеризовать особенности управления недвижимостью разного назначения;
• определить основное содержание деятельности управляющего на объекте недвижимости;
• рассмотреть показатели эффективности управления недвижимостью. 

Теоретической базой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической эффективности, а также работы ученых экономистов: Гранова И.В., Грибовский С.В., Грязнова А.Г., Федотова М.А., Тарасевич Е. И. и другие; публикации ведущих специалистов в сфере управления и системы использования недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью

 

Недвижимость – это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:

• управление федеральной недвижимостью;
• управление недвижимостью субъектов РФ;
• управление муниципальной недвижимостью;
• управление недвижимостью предприятий и организаций;
• управление отдельными объектами недвижимости.

Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность [7, с. 163] по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

• замысел;
• проектирование;
• изготовление (возведение, строительство);
• обращение;
• употребление (сервис);
• обслуживание, эксплуатация, ремонт;
• капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
• перепрофилирование;
• утилизация.

Иная, более узкая, трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Под недвижимостью в английском правовом поле понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.

Как следует из того определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость [6, с. 156].

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью – это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически ли функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Для достижения указанных целей необходимо:

• сформировать  полный  реестр  государственной  недвижимости (баланс  недвижимости),  содержащий  количественные,  стоимостные, технические  и  правовые  характеристики  объектов  недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства[2, с. 258];
• четко  разграничить  и  скоординировать  полномочия  всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления  недвижимостью;
• сформировать  объекты  управления,  исключив  возможность  распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют  единое  целое (земельные  участки  и  расположенные  на них здания и сооружения);
• установить,  в  каких  случаях  и  на  каком  праве  должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться  в  собственность  или  на  условиях  аренды  в  целях повышения  доходов  бюджета  от  использования  земли  и стимулирования  организаций  в  целях  оптимизации  размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные  участки  на  праве  постоянного (бессрочного) пользования  должны  предоставляться  только  организациям, финансируемым  из  бюджета,  и  гражданам  для  использования  в некоммерческих целях;
• обеспечить  безусловное  применение  механизма  рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы,  взимаемой  за  использование  государственной  недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке [10, с. 513];
• создать  необходимую  правовую  базу,  позволяющую использовать  различные  способы  распоряжения  федеральным имуществом (залог,  доверительное  управление,  внесение  прав пользования в уставный капитал);
• создать  условия  для  привлечения  инвестиций  в  реальный сектор  экономики  путем  максимального  вовлечения  недвижимости  в гражданский  оборот,  в  том  числе  путем  предоставления  на максимально  льготных  условиях  инвесторам  объектов незавершенного строительства;
• урегулировать  вопросы  приобретения  государством  объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;
• установить  жесткий  контроль  за  использованием недвижимости,  закрепленной  на  праве  хозяйственного  ведения  и оперативного  управления;
• выявить  излишнее,  неиспользуемое  либо  используемое  не  по назначению  имущество  государственных  учреждений (исходя  из

использования его исключительно для  выполнения  тех функций, для которых создано учреждение). Изъять указанное имущество;

• использовать  для  эффективного  управления  недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе  на  инвентаризацию  и  оценку),  аналогичный  гражданско-правовому,  поскольку  государство  при  использовании  своей недвижимости  участвует  в  гражданском  обороте  наравне  с  другими его  участниками [9, с. 461];
• изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает  приобретение объектов  по  низким ценам;
• установить для всех субъектов Российской Федерации единый порядок  принятия  решений  об  использовании  федеральной недвижимости (прежде  всего  в  отношении  сдаваемых  в  аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;
• обеспечить  профессиональную  подготовку  государственных служащих,  осуществляющих  управление  федеральной недвижимостью.

 

 

2. Особенности управления недвижимостью разного назначения

 

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется:

• путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил [7, с. 166];

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

• путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;