Определение недвижимости. Объекты недвижимости

Рис. 4  Объекты недвижимости

 

Виды недвижимости по функциональному назначению и воспроизводству в натуральной форме.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся:

• комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;
• гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.
• К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

 

К нежилым объектам недвижимости относятся:

• промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);
• специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
• складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
• офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;
• торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
• сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
• спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, поля для гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
• медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
• мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
• объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные  участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

При этом из перечисленных  выше к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги. К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.

Строения классифицируются также:

• по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);
• по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.);
• по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные);
• по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые);
• по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей);
• по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет);
• по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).

Выделяют также  здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

• земля под общественным транспортом;
• земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями;
• государственные учебные и медицинские учреждения;
• церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №1

 

Определить стоимость  недвижимости, если при сдаче ее в аренду на 9 лет получают арендную плату 170 тыс.руб. в конце каждого года. По истечении 9 лет недвижимость будет продана за 3400 тыс.руб. Планируемый доход от недвижимости 10%.

 

 

Оценку стоимости  недвижимости следует оценить по формуле:

 

СН = А/(1+i) + А/(1+i)² + …+ А/(1+i)ⁿ + Ц/(1+i)ⁿ =

= А * ТСА(i; n) + Ц * Рев(i; n)

 

 

Дано:

A=170 тыс.руб

i=10%

n=9лет

Ц=3400тыс.руб

 

Найти:

CH=?

 

Решение:

CH=A*TCA(i,n)+Ц*Peв(i,n)

 

CH=170*5,7590+3400*0,4241=979,03+1441,94=2420,97

 

Ответ: Оценка стоимость недвижимости равна 2420,97 тыс.руб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №2 

Определить стоимость  объекта методом капитализации дохода по данным.

 

 

Дано:

Объем оказываемых  услуг=110000 шт/в год

Рентабельность  от оказания одной услуги=16%

Средняя себестоимость  оказание одной услуги=0,60$/шт

Ставка налога на прибыль=24%

Безрисковая процентная ставка=8%

Поправка на риск=6%

Процент за низкую ликвидность=5%

Оплата управления денежными ресурсами=1%

Ставка возврата капитала=4%

Найти:

Со=?

Решение:

- определяем годовой  объем услуг, исходя из объема  услуг за месяц и количества  месяцев в году;

    - определяем годовую себестоимость оказания услуг за год, исходя из      себестоимости оказания одной услуги;

           С=110000*0,60=66000

    - определяем прибыль исходя из формулы:

 

Р = П / С * 100

                                      П=Р*С/100%=16*66000/100=10560

 

- определяется коэффициент  капитализации суммированием безрисковой  процентной ставки, поправки на  риск, процента за низкую ликвидность,  оплаты управления денежными  ресурсами и ставки возврата  капитала; i; n)

- определяется чистая  прибыль;

- определяется стоимость  объекта по формуле

СО = ЧП / К

 

      ЧП=П-налоги

      ЧП=10560*76/100=8025,6

       Со=ЧП/Кк;                  Со=8025,6/24=334,4

      Спол=66000*124/100=81840шт

 

      Ответ: Спол=81840шт

 

Литература

 

 

1.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.

2.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. М: Юнити–Дана, 2007.

3.Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М: ТАНДЕМ, 2000.

4.Долгова О.В. Оценка недвижимости. Воронеж: ВГУ, 2004.

5.Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.

6.Оценка недвижимости: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.

7.Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П.Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КНОРУС, 2007.

8.Крюков. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – М.: А-     Приор, 2007.

1. Крутик А.В., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М.  Экономика недвижимости. Серия "Учебники для вузов. Специальная литература". – СПб.: Издательство "Лань", 2000. 
2. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. 
3. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2000.