Экономика недвижимости

Министерство образования  и науки РФ

Волгоградский государственный  технический университет

 

 

Контрольная работа по дисциплине: Экономика недвижимости.

Вариант 6

 

 

 

 

 

Выполнил:

ст-ка гр ЭУ-31

Шавдина О.Ю.

Проверила:

Могхарбел Н.О.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Волгоград 2010

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

Задача №2

 

Разместите в необходимом  порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку: проданному за $60000

Характер корректировки	Величина корректировки
1) Местоположение	-7
2) Особые условия передачи  прав собственности	-3
3) Условия продажи	-5
4) Рыночные условия	+1
5) Физические характеристики	-6
6) Форма	+5

Решение:

Метод сравнения продаж (МСП):

1. Объект оценки
2. Объект аналог (объект сравнения)  - сделка по которому состоялась. Известна цена этого объекта и все характеристики.

МСП используется на рынке  жилой недвижимости, на рынке продажи  земли.

Существуют несколько  корректировок:

Первые корректировки  выполняются в строгой последовательности одна за другой, одна от другой:

1. Корректировка на право собственности
2. Корректировка на условие продажи
3. Условия финансирования
4. Рыночные условия

Выполнение последних  корректировок не имеет значение в их расположении:

5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. На компоненты собственности не относящиеся к недвижимости и т.д.

Расположим корректировки  объекта аналога в необходимом  порядке:

1. Особые условия передачи прав собственности
2. Условия продажи
3. Рыночные условия
4. Местоположение
5. Физические характеристики
6. Форма

Объект оценки

1) +3%

2)+5%

3)–1%

4) +7%

5) +6%

6) –5%

1. 60000 +60000 ∙0,03 = 61800
2. 61800 + 61800 ∙ 0,05 = 64890
3. 64890 – 64890 ∙ 0,01 = 64241,1
4. 64241,1 + 64241,1 ∙ 0,07 = 68738
5. 68738 + 68738 ∙ 0,06 = 72862,3
6. 72862,3 – 72862,3 ∙ 0,05 = 69219,2

Следовательно, рыночная стоимость участка земли равна: 69219,2$

 

Задача№3

 

Определите вид износа: жилой район рядом с аэропортом.

Решение:

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ имущества определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Различают три вида износа:

• физический (может быть устранимым и неустранимым)
• моральный (функциональный - может быть устранимым и неустранимым)
• экономический (внешний - обычно неустранимый)

Физическийизносимущества - износимущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональныйизнос имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешнийизнос имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Устранимыйизнос имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимыйизнос имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

В данном примере износ:

• Экономический – из-за непосредственной близости к «малопривлекательному» искусственному объекту (близкого расположения аэропорта).
• Неустранимый.

 

Задача №5

 

Склад имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов/м² в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5. Объем склада 50x60.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Решение:

Сумма экономического устаревания, связанного с падением уровня арендной платы:

20·50·60=60000центов=600$

 

Задача №7

 

Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное  оборудование. Его можно приобрести и установить за 2000$. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют 12000$.

• Магазинчик имеет общую полезную площадь 100м², высота потолка 2м.
• Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 цента за м².
• Валовой рентный мультипликатор равен 5.

Определить вид устаревания  и сумму устранимого и неустранимого  устаревания.

Решение:

Методики расчета функционального устаревания

Помимо вышеуказанных видов  функциональных устареваний, различают  функциональное устаревание - устранимое и неустранимое, которые отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального устаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения), потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. А вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания:

1-й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и, если этот элемент дополнительно установить в здании то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости должна (арендная плата) возрасти. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

2-й тип («Замена»  или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным критериям или показателям и, если этот элемент (систему) в здании заменить /модернизировать (улучшить) то, вследствие замены / модернизации этого элемента рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно, в таком случае присутствует в объекте оценки устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

3-й тип («Сверхдостаточность» - «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества, увеличения страховки имущества и т.п.

Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего  помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос, целесообразно ли это с точки зрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания.

Ежегодная потеря арендной платы с общей полезной площади магазинчика:

4·100=400центов=4$

Данное функциональное устаревание является неустранимым, так как увеличение доходности объекта  недвижимости 4·5=20$ меньше, чем затраты  на устранение функционального устаревания $ 14000.

Сумма неустранимого  устаревания составляет:

14000-20=13980$

 

Задача №9

 

Собственнику объекта  недвижимости необходимо представить  отчет исходя из следующей информации:

• месячная рента обычно составляет $300 за м²;

• текущие ставки при  недогрузке приближаются к 16%;

• площадь каждой секции 200 м²;

• здание состоит из трех секции;

• плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

• управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000;

• на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

• юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000;

• остальные расходы  составляют 10% от действительного валового дохода;

• ежегодно на налоги и  обслуживание долга тратится $90000.

Задание

а) составить отчет  собственника объекта недвижимости;

б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Решение:

1) Потенциально-валовый  доход (ПВД) определяется из  формулы:

ПВД=S·3·A,

где S – площадь секции, 3 – количество секций, А – аренда.

ПВД=200·3·300=180000$

2) Действительно-Валовый Доход (ДВД) определяется по формуле:

ДВД=ПВД-недозагрузка помещения

ДВД=180000-16%=151200$

3) Чистый операционный  доход (ЧОД) равен:

ЧОД=ДВД-ОР(Операционные расходы)

ЧОД=151200-(4%+1000+3%+5000+10%)=151200-(6048+1000+4536+5000+15120)=119496$

ЧОД>0 – собственник эффективно управляет объектом недвижимости

ЧОД после налогооблажения:

ЧОД=ЧОД-налоги

ЧОД=119496-90000=29496$

ЧОД>0 – величина доходов  превышает налоги, и значит собственник  эффективно руководит объектом недвижимости.

 

 

Задача №10

 

В здании общей площадью 10000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 12$/м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода (ПВД);

б) действительного валового дохода (ДВД);

в) чистого операционного  дохода (ЧОД).

Решение:

а) ПВД = 10000 · 12 = 120000 $

б) ДВД = (10000 - 400) · 12 = 9600 · 12= 115200 $

в) ЧОД = ДВД - ОР

ОР – операционные расходы

ОР = 120000 · 0,45 = 54000 $

ЧОД = 115200 – 54000 = 61200 $

 

 

 

 

 

 

 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ.

1. Цыганенко, В.С. Экономика  рынка недвижимости. / В.С.Цыганенко.  – СПб.: СПбГУИТМО, 2008.

2. Виноградов, Д.В. Экономика  недвижимости: Учебное пособие./ Д.В.Виноградов. – Владим.гос.ун-т:  Владимир, 2007