Ипотечное кредитование

Создание действенной  системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. [3, с. 94]

 

 

 

2 Основные этапы  ипотечного кредитования.

 

 

Выделяют следующие основные этапы ипотечного кредитования.

Предварительный этап подразумевает  разъяснение клиенту основных условий  кредитования, передачу списка документов для получения ссуды. На этом этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте.

На практике выработано отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%. В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость  объекта залога

 

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту к сумме доходов заемщика - не более 30% чистого дохода заемщика:

 

Платеж по кредиту = 0,3 •  Чистый доход заемщика

 

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту. [1, с. 70]

Следующий этап - сбор и проверка информации о клиенте и о залоге. Цель этапа - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и прочее.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления  на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего  обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика, документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы и другое. [1, с. 71]

На следующем этапе  «Оценка вероятности погашения  кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов. [2, с. 72]

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика. [1, с. 73]

На этапе «Заключение  кредитной сделки» оформляются  и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи  недвижимости;

-  кредитный договор;

-  договор ипотеки  (подлежит государственной регистрации);

-  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны  предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита  и процентов по нему; основания  для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов  по нему и др.

В договор об ипотеке стороны  включают:

-  предмет ипотеки; 

-  цену передаваемого  в ипотеку помещения;

-  существо основного  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (предоставление кредитных  средств);

-  размер основного  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (размер предоставляемого  кредита и размер процентов  за пользование денежными средствами);

-  срок исполнения  основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит);

-  указание на то, что  передаваемое в ипотеку имущество  находится в пользовании у  заемщика (он же залогодатель  по договору об ипотеке);

-  требования по страхованию  передаваемого в ипотеку имущества; 

-  основания обращения  взыскания на предмет ипотеки  и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих  прав. В случае, если заемщик не в  состоянии возвратить кредитные  средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с количеством  объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность  на вторичном рынке. Во многих странах  с рыночной экономикой функционирует  система государственного страхования  ипотечных кредитов, выдаваемых как  государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным  учреждением, ипотечный кредит и  объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому  целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную  или превышающую размер основного  долга с учетом процентов. Банк имеет  возможность проверять наличие  и состояние заложенного имущества  в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик  должен заключить с рекомендованной  кредитным учреждением страховой  компанией договор страхования  жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство  страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно  изучает представленные заемщиком  документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных  гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или  отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным  путем согласно договорам купли-продажи  или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной  сделки» заключается в следующем:

-  осуществляется прием  платежей;

-  проверяется соответствие  фактических выплат графику платежей;

-  ведется бухгалтерский  учет операций;

-  рассчитываются и  перечисляются платежи по налогам  на недвижимость и страховке;

-  взимаются просроченные  платежи;

-  ведется работа с  проблемными кредитами:

-  переговоры, заключение  нового кредитного договора, изменение  условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение  взыскания на заложенное имущество  и т.п.;

-  ведется отчетность  по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения  задолженности по кредиту, уплаты начисленных  процентов и штрафных санкций  ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем  не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. [1, с. 74-75]

 

Заключение

 

 

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 334–358) и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.