Учет доходов

Заказчик (Застройщик) – это предприятие, организующее возведение объекта капитального строительства, контролирующее его ход и осуществляющее ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат. С точки зрения организации производства строительных работ застройщик может выступать в роли заказчика, т.е. привлекать для осуществления работ специализированную строительную организацию либо возводить объект самостоятельно хозяйственным способом. С точки зрения финансирования строительства застройщик может сам быть инвестором работ, осуществляя строительство за счет собственных и привлеченных средств, либо может быть уполномочен инвестором на осуществление инвестиционного проекта по капитальному строительству[7].

Бухгалтерский учет доходов, расходов и финансовых результатов  ведется отдельно по каждому исполняемому договору[4,1].

В зависимости от осуществляемых застройщиком функций бухгалтерский  учет и налогообложение доходов от его деятельности будут осуществляться по-разному. Рассмотрим особенности бухгалтерского учета и налогообложения доходов от деятельности застройщика, совмещающего функции заказчика и инвестора.

В качестве застройщика – заказчика – инвестора выступает предприятие, возводящее объект капитального строительства за счет собственных и заемных средств, привлекающее для проведения строительных работ специализированные организации.

Как правило, значительную долю средств, направляемых на строительство  объекта, составляют средства соинвесторов, которые осуществляют инвестирование строительства в обмен на получение в будущем определенной доли в готовом объекте. Кроме того, застройщик может привлекать для строительства банковские кредиты, а также использовать собственную прибыль, оставшуюся после уплаты налогов и расчетов с учредителями и акционерами. В процессе осуществления строительства застройщик расходует собственные и привлеченные средства на оплату работ специализированных организаций, приобретение оборудования и материалов, содержание сотрудников, занимающихся организацией работ, а также осуществляет прочие расходы, связанные со строительством объекта.

2.1. Учет и  налогообложение средств, привлекаемых  для строительства объекта

Учет  средств, полученных от соинвесторов, осуществляется двумя способами в зависимости от формы заключаемого договора. В настоящее время наиболее распространены договоры инвестирования строительства и договоры долевого участия в строительстве. Форма договора инвестирования не предусмотрена ГК РФ, однако, по сути, инвестирование является видом целевого финансирования, поэтому средства, полученные от соинвестора, отражаются в учете у застройщика по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции со счетами учета денежных средств (51, 50 и др.). Полученные от инвесторов средства не подлежат обложению НДС и налогом на прибыль организаций, за исключением случаев использования их на собственные цели, когда они подлежат включению во внереализационные доходы застройщика.

Схема отражения операций по получению средств соинвесторов такова:

Дебет 51, Кредит 86 – получены денежные средства от соинвестора;

Дебет 01, 10, Кредит 86 – получено имущество в счет инвестиций.

Договор долевого участия  в строительстве, по сути, является договором о совместной деятельности (договором простого товарищества). Вопросы отражения операций по договору простого товарищества регулируются Указаниями по отражению в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества, утвержденными Приказом МинФина России от 24.12.1998 № 68н. Поскольку заказчик – застройщик – инвестор является инициатором ведения строительства, обычно на него возлагаются функции по ведению общих дел товарищей. Он также ведет обособленный учет и баланс простого товарищества.

Схема отражения операций по получению вкладов товарищей  в бухгалтерском учете следующая:

Дебет 51, Кредит 80 – получена сумма вклада по договору простого товарищества;

Дебет 01, 10, Кредит 80 – получено имущество по договору простого товарищества.

Кредиты банка, полученные на осуществление капитального строительства, отражаются по кредиту счетов 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам»  или 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам» в зависимости от срока, на который был выдан кредит, в корреспонденции со счетами учета денежных средств[7].

Заказчик-застройщик по завершении капитального строительства  объекта предъявляет его к  приемке в эксплуатацию, которая  оформляется типовыми формами №  КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта» или № КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией».

С вводом объекта в  эксплуатацию затраты по нему списываются  заказчиком-застройщиком:

– в доле, принадлежащей  ему на праве собственности, в  дебет счета 01 «Основные средства» с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» – в размере инвентарной стоимости данной части объекта;

– в доле, принадлежащей  инвесторам по инвестиционному договору, в дебет счета 86 «Целевое финансирование»  в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» – в размере, приходящемся на долю инвестора в соответствии с договором.

Налог на добавленную  стоимость по законченному строительством объекту основных средств принимается  к вычету у заказчика-застройщика после оформления соответствующими документами ввода объекта в эксплуатацию и передачи инвестору инвентарной стоимости объекта для принятия им к учету. Данные операции отражаются в учете заказчика-застройщика записью по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» с кредита счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

Возмещение НДС из бюджета осуществляется в порядке, установленном ст. 176 НК РФ[1]. Возмещенная сумма налога отражается в учете заказчика-застройщика записью по дебету счета 51 «Расчетный счет» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». Как правило, данная сумма по условиям инвестиционного контракта возвращается инвестор