Бухгалтерский учет в строительстве

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Строительство является разновидностью производства. В бухгалтерском учете строительного предприятия используется практически тот же набор счетов, что и в бухгалтерском учете производственного предприятия. Наиболее близкими по бухгалтерскому учету к строительным организациям являются производственные предприятия, которые изготавливают дорогие и сложные изделия по индивидуальным заказам и используют позаказный метод учета затрат и калькулирования.

Особенности бухгалтерского учета для строительных организаций заключаются в особой терминологии, применяемой в строительных организациях, а также в требованиях обязательного пообъектного учета доходов и расходов строительной организации: бухгалтерский учет строительной организации должен обособленно отражать доходы, расходы, прибыли и убытки по разным объектам строительства, используя для этого субсчета или методы аналитического учета.

Объект строительства определяется на основании договора на строительство. Таким объектом являются отдельное здание или сооружение, совокупность зданий и сооружений, комплекс работ. Обычно в основе проекта объекта строительства лежит типовая разработка. Тем не менее, каждый объект строительства имеет индивидуальные черты. Договор на строительство (договор строительного подряда) устанавливает обязательства сторон по новому строительству, реконструкции и ремонту зданий и сооружений, а также по производству отдельных видов и комплексов подрядных работ. Договор заключается между организацией, обеспечивающей финансирование строительства, – застройщиком, и организацией, выполняющей подрядные работы для застройщика по договору на строительство, – подрядчиком.

1. Субъекты строительства

В соответствии с Законом  об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных  вложений, инвестиционной деятельностью  является вложение инвестиций и осуществление  практических действий в целях получения  прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Субъектами инвестиционной деятельности являются:

- инвесторы;

- заказчики

-застройщики;

-подрядчики;

Достаточно часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства - инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с российским законодательством.

Инвесторы (включая девелоперов и дольщиков) — это лица, которые осуществляют капитальные вложения с применением собственных либо привлеченных средств. Инвесторы являются категорией больше экономической, нежели строительной, если в их качестве выступает третье лицо, которое не являющееся заказчиком, застройщиком или подрядчиком. 

Если инвестор является физическим лицом, то взаимоотношения  между ним и застройщиком могут  быть урегулированы договором долевого участия в процессе строительстве согласно требованиям Федерального закона от N 214-ФЗ 30.12.2004. В этом Законе предусмотрены также иные варианты привлечения финансов граждан для строительства высотных (многоквартирных) домов и других объектов недвижимости (при помощи выпуска жилищных сертификатов жилищным и, жилищно-строительным накопительным кооперативом), однако последние применяются на практике значительно реже. 

Если в качестве инвестора  выступает юридическое лицо, его  отношения с застройщиком строятся в ином порядке, чем предусмотрено Законом N 214-ФЗ, однако их формировать можно и в соответствии с данным Законом. В последнем случае стороны заключают договор долевого участия, а инвестор называется при этом участником долевого строительства. 

Застройщики – это  физические или юридические лица или органы государственной исполнительной власти (либо местного самоуправления), получившие в установленном действующим  законодательством порядке земельный  участок для строительства либо реконструкции комплекса недвижимого имущества. Застройщик – это основной субъект инвестиционно-строительной деятельности. Именно застройщик, будучи собственником либо арендатором земельного участка, выделенного ему под строительные или иные работы, принимает решение о начале строительства. Стоит отметить, что при этом относительно строящегося объекта застройщик может выступать в качестве единственного субъекта строительной деятельности. Так происходит в том случае, если застройщик самостоятельно берется выполнять все функции в организации строительства, ведет строительство исключительно хозяйственным способом, а также учитывает законченные строительством объекты в составе основных средств собственного баланса. 

Заказчики – это необязательные субъекты строительной деятельности. Согласно Градостроительному кодексу, застройщик может осуществлять организацию строительства самостоятельно либо уполномочить для этого третье лицо - заказчика. Наличие либо отсутствие специализированных заказчиков обусловливается наличием либо отсутствием у самого застройщика лицензии на выполнение функций заказчика. В силу того, что согласно Постановлению Правительства РФ N 174 от 21.03.2002 "О лицензировании деятельности в сфере проектирования и строительства" осуществление функций заказчика - это лицензируемый вид деятельности, многие застройщики, которые не имеют данной лицензии, вынуждены вовлекать в процесс строительства специализированных лицензированных заказчиков. Однако и при наличии у застройщика соответствующей лицензии никто не может запретить ему воспользоваться услугами стороннего заказчика. 

Права и обязанности  заказчика предусматриваются договором  на осуществление функций заказчика, который заключается между ним  и застройщиком. В данном договоре застройщиком определяется перечень функций, которые передаются им на выполнение заказчиком (это может быть: предпроектная проработка и подготовка к строительству, подготовка и использование площадки строительства, технический контроль и надзор за ходом строительства, ведение учета и отчетностей). 

 Подрядчики - это физические или юридические лица, выполняющие различные виды работ по договору подряда либо на основании государственного или муниципального контракта.  

Согласно статье 706 ГК РФ функции генподрядчика может  выполнять любой подрядчик, который привлекает к исполнению своих собственных обязанностей третьих лиц (субподрядчиков). Генподрядная строительная организация принимает на себя обязательства по осуществлению строительства объекта, который является конечной целью строительства. Застройщик передает генподрядчику, а последний принимает от него строительную площадку, на которой организует охрану, сооружает временные нетитульные здания, заключает договора на обеспечение энергией и связью всех видов для строительства, осуществляет работы по содержанию данной строительной площадки во время строительства, координирует и контролирует выполнение работы субподрядными организациями. Генподрядчик лично несет ответственность перед застройщиком за результат строительства. Генподрядная организация привлекает субподрядчиков для выполнения каких-то отдельных видов строительных работ, необходимых для осуществления строительства объекта. При этом субподрядчики несут ответственность за выполнение своего объема работы непосредственно перед генподрядчиком. 

 Саморегулируемые  организации изыскателей, строителей  и проектировщиков — это некоммерческие  организации, которые создаются  с целью саморегулирования, и  основываются на членстве юридических  лиц либо индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство, реконструкцию и/или капитальный ремонт различных объектов капитального строительства. В РФ порядок образования саморегулируемой организации и порядок ее деятельности, а также цели и задачи СРО регулирует Закон N 315-Ф3 01.12.2007 г. «О саморегулируемых организациях» и федеральные законы, регулирующие соответствующий вид деятельности. 

Основная идея саморегулируемых организаций в строительстве  заключается в том, чтобы передать надзорные, а также контрольные функции за деятельностью участников строительной отрасли непосредственным участникам рынка от государства. На данный момент единственной возможностью для физических и юридических лиц осуществлять проектную, инженерно-изыскательную и строительную деятельность законно является вступление в СРО с целью подтверждения уровня качества своей работы, а также получения допуска к проведению работ.  

 Профессиональные  творческие и научные организации  в лице РААСН, Союза архитекторов  России и др., а также международные организации (например, ФИДИК) являются субъектами строительной деятельности. Эти организации берут на себя функции по решению сложного комплекса строительно-технических и архитектурно-художественных, а также санитарно-гигиенических и общественно-экономических проблем. Главные задачи данных организаций заключаются в формировании полноценной среды жизнедеятельности жителей Российской Федерации, содействии сохранению архитектурного, а также историко-культурного наследия государства. На них возложена ответственность за защиту общества от непрофессиональных действий строительных организаций в области градостроительства и городской архитектуры. 

Профессиональные творческие и научные организации контролируют упорядочение планировки и застройки  городских массивов в условиях регулярной планировки (прямоугольной, радиально-кольцевой, веерной и др.) при учёте местных условий, строительства архитектурных ансамблей, ландшафтной архитектуры. 

 Государство выступает  в качестве специфического субъекта  строительной деятельности в лице различных органов государственной власти, а также в лице местного самоуправления. Государство при этом выполняет регулирующие и контролирующие функции. Прежде всего, оно определяет направления градостроительной и жилищной политики. Государство играет регулятивную роль в формировании взаимоотношений участников процесса строительства и его результатов (при этом функции регулирования возлагаются не только на центральные и местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, а также на другие институты, и в частности, занимающиеся экспертизой и контролем строительства и т.п.).  

Государство осуществляет правовое (включая техническое) регулирование  и государственный строительный надзор. Оно, в полной мере формируя условия деятельности всех других субъектов строительной деятельности, способно стимулировать либо тормозить развитие строительства и скорость сооружения объекта.

 

 

 

2. Договор долевого участие

Одной стороной договора о долевом участии в строительстве  многоквартирного жилого дома является застройщик, другой – участник договора. Под участником договора понимается гражданин либо организация, которые соглашаются на предложенных ей застройщиком условиях заплатить ему деньги и после получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта принять его.

Если участник договора является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем и  принимает объект для его дальнейшей эксплуатации (как объект основных средств), то исходя из требований ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» он признается инвестором. Если организация приобретает построенные застройщиком объекты (как квартиры, так и нежилые помещения) для последующей перепродажи, то инвестором она не может быть названа. Приобретенные для последующей перепродажи объекты не могут быть приняты ею к учету как объекты основных средств. Имущество, изначально приобретенное для последующей перепродажи, является товаром. Продажа товара является не инвестиционной, а текущей деятельностью.

Поэтому можно сделать  вывод, что участниками договора долевого строительства являются граждане, инвесторы и лица, приобретающие  построенные объекты для последующей  перепродажи.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (либо с привлечением других лиц) построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Договор заключается  в письменной форме, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. После опубликования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в некоторых специализированных изданиях появились комментарии, согласно которым данный договор, будучи не предусмотренным ГК РФ, должен считаться новым видом договора.