Рынок офисов

1.Рынок офисов.

Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E».

Офисы классов «A», «B»  и некоторые из офисов класса «C»  считаются офисами западного  стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов.[1]

Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальшполы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержится в безупречном состоянии.

В свою очередь класс «А»  подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия - в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса «А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.

Офисы класса «В» могут  находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных  зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые  инженерные коммуникации. К этому  же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Эти  офисы не столь престижны и  не столь хорошо оборудованы как  офисы класса «А». В них может  отсутствовать центральная система  кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены  для офисной деятельности, и в  таком помещении обычно нет современной  системы вентиляции, качественной связи  и центрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход  в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы класса «D» расположены  в зданиях с устаревшими инженерными  коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб  жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в  капитальном ремонте.

Офисы класса «Е» - помещения  в зданиях не приспособленные  для размещения офисов. Например, переоборудованные  подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку  на несколько машин, качественно  отремонтирован и оснащён дорогой  мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.

Как уже не один месяц  показывает аналитика и отзывы риэлторов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости пока остается сложной. Даже на редкость теплая и жизнерадостная весна не сильно изменила ситуацию со спросом  и ценами. Однако, если платежеспособного спроса не прибавилось, то интерес к просмотру объектов и звонков заметно повысился. Правда, пока бизнесмены лишь присматриваются к большинству объектов коммерческой недвижимости.

Расстановка сил на рынке  «до кризиса» и «во время» кардинально  изменилась: от рынка арендодателя он перешел к рынку арендатора. От рынка продавца к рынку покупателя. Несмотря на некоторое оживление, «правят  бал» все еще арендаторы и покупатели, диктуют свои условия по сделкам.

Спрос на офисную недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне. Например, основная масса потенциальных  арендаторов офисной недвижимости интересуется помещения площадью до 80-100 кв.м.

Все это приводит к тому, что показов объектов и их рекламы  очень много, но до реальных сделок доходит далеко не всегда. Причем, торг тут уместен практически всегда. Ситуацию также обостряет наставший  типичный летний период снижения активности рынка.

В итоге, результат следующий: на продажу и аренду выставлено много  объектов, идет активная реклама. Что  же касается предпочтений самых собственников, то они пока пытаются «нащупать» не просто цену рынка, но цену, по которой им было бы выгодно продать, и так называемую «цену отсечения», т.е. при которой продажа становится невыгодна.

Сегментом, где реальные сделки происходят активнее, являются торговые помещения на «красных линиях», средней площади, как в собственность, так и в аренду. Наступает лето – благоприятный период для торговли, поэтому аналитика рынка показывает даже желаемое собственниками небольшое  повышение ставок и цен. Другое дело, что и тут торг частенько уместен.

Оживление на рынке коммерческой недвижимости подтверждают также итоги  торгов. Крупные объекты все-таки находят своих покупателей или инвесторов. Конечно, по результатам подобных торгов собственникам-продавцам не стоит сразу же рассчитывать на скорую продажу. Те же, кто пока не уверен в целесообразности продажи или желаемой цене, могут воспользоваться информационными услугами, предоставляемыми агентствами недвижимости.

На рынке аренды офисной  недвижимости ситуация чуть лучше. Так  как аренда – не такое серьезное  бремя, как собственность. Если нужна  аренда – то предпочтение всегда отдается более дешевой ставке. Арендодатели же часто не готовы снижать свою норму доходности. А вдруг за этом арендатором появится лучший.

При этом арендаторы готовы арендовать коммерческие помещения  именно у частных собственников. Так как в этом случае можно  договориться и о ценовых параметрах, и не понести дополнительных затрат. Это показывают и результаты на цифрах: за последние 2 месяца средняя арендная ставка подорожала за счет того, что  с рынка ушли дешевые объекты, а спрос на торговые площади к  лету увеличится. Но арендаторы не готовы активно покупать право аренды. Это  подтверждают недавно проведенные  торги, по многим лотам признанные несостоявшимися.

В настоящий момент сложно сказать однозначно, что движет арендаторами, покупателями и собственниками: то ли желание и воля к развитию и  созданию посткризисного бизнеса, то ли неволя финансовых запросов и возможностей.

 

 

 

 

 

2.Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий.

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство  не завершено. Практически он не может  быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для  дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи  недвижимости одним из существенных условий договора является предмет - недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации  объект незавершенного строительства  становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  для объектов недвижимости после  государственной регистрации. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает  договор купли-продажи объекта  незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право  собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять  юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства  необходимо позаботится  о праве на соответствующий земельный  участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права  собственности, аренды на земельный  участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

 

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство  объекта незавершенного строительства  на определенном участке. Как уже  отмечалось ранее, разрешение на строительство  может предоставляться только в  случае наличия у владельца права  на земельный участок, это может  быть право собственности на земельный  участок или временное право  владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых,  проверить  объект покупки возможно, получив  выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован  на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

1. документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;

2.разрешение на строительство;

3.проектная документация;

4.технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует  потребовать у продавца, следующие  документы: документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства; решение органов  власти о предоставлении земельного участка под строительства данного  объекта; план объекта незавершенного строительства, составленный органом  ростехинвентаризации; проектно-техническую, проектно-сметную документацию, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.