Оценка рыночной стоимости недвижимости

        Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки(типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

— если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать  исполнение;

— если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

— если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

         Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения)установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость»,«разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д.,установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

            Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета,       бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки(Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Принципы оценки  объектов недвижимости

            Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

             Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1.Принципы, основанные  на представлениях пользователя  – полезности; замещения; ожидания–  позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта,  его приемлемую цену на рынке  и ожидаемые выгоды от владения  объектом недвижимости.

         Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

      Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод(ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

- остаточной продуктивности  земли;

- предельной продуктивности(принцип  вклада);

- возрастающего и  уменьшающего дохода;

- сбалансированности;

- экономического  размера;

- экономического  разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует  наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен  из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить  следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или  то, что покупается за деньги), который  должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская  деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

    Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

       Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок  расположен в удобном и легко  доступном для людей месте  и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник  земли – получить максимальный доход  практически без дополнительных затрат;

· земельный участок  расположен в удобном для производства месте(окраина города, но близко к  Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции  технического обслуживания автомобилей  за не очень престижный,но удобный  для него участок земли готов  заплатить большие деньги, а собственник  земли – получить доход при  минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок  расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить  большие деньги, чтобы удовлетворить  свои особые потребности.

           Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от    окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

        На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

            С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли  позволяет определить приростную стоимость  единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

         Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором –отказаться от излишков земли.

       По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

      Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права,  признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных  интересов может происходить  по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие  имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта  недвижимости);

· разделение по видам  имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые  закладные, судебные залоги, участие  в капитале).

       «Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы,  связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

- зависимость стоимости  объекта недвижимости от его  местоположения, соответствие недвижимого  имущества по архитектурному  стилю и уровню удобств потребностям  рынка;

- предложения и  спрос на конкретные объекты  недвижимости;

- уровень конкуренции  на рынке недвижимости;

- изменение стоимости  объектов недвижимости под влиянием  физического и морального износа;

- принцип соответствия.

        Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

         Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

         Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

          Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

           Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

            Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

         Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию –силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

           Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

          Как известно,  объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.