Кредит на недвижимость

     Принцип платности заключается в том, что за пользование заёмными средствами заёмщик, как правило, уплачивает кредитору  ссудный процент. Процентная ставка призвана стимулировать погашение  ссуды в установленные сроки, а также рациональное использование  собственных ресурсов. Кредитор за счёт ссудного процента компенсирует свои издержки и кредитные риски, получает прибыль и создаёт свои фонды. Тем самым ссудный процент  стимулирует банки повысить количество кредитных операций, ускорить оборачиваемость  кредитных ресурсов и осуществлять контроль эффективности их использования.

     Целевой характер ссуды, её назначение определяет прежде всего заёмщик, однако и банк при выделении кредита исходит из его назначения, из конкретного объекта кредитования. Объектами краткосрочного кредитования выступают товарно-материальные ценности, затраты производства, средства в расчётах, потребность в средствах для текущих платежей при временных финансовых затруднениях, недостаток собственных оборотных средств и т.д. Без соблюдения принципа целевого использования кредита трудно обеспечить его возвратность в установленные сроки.

     Приведенные выше основополагающие принципы представляют собой главный элемент системы  кредитования, так как они отражают сущность и содержание кредита, требования объективных экономических законов.  
 

     Одним из основополагающих принципов банковского  кредитования является дифференцированность выдачи кредитов. Она заключается в предоставлении кредитов на различных условиях в зависимости от характера заёмщика, направленности кредита, кредитного риска, срока кредитования, своевременности возврата и некоторых других обстоятельств. В связи с этим принято выделять ниже перечисленные виды банковского кредита.

     Кредиты государственным и негосударственным  предприятиям, предпринимателям без  образования юридического лица подразделяются на:

     -краткосрочные  кредиты;

     -долгосрочные  кредиты.

     Краткосрочный кредит предоставляется на срок до 12 месяцев для удовлетворения временной  потребности заёмщика в средствах  на формирование текущих активов.

     Долгосрочный  кредит - предоставляемый на срок более  одного года для расширенного воспроизводства  долгосрочных активов. Естественным сроком таких ссуд является срок их окупаемости, а источником возврата - денежные накопления (прибыль).[7.с.156]

     Специфика организации кредитования в каждом конкретном банке находит отражение  в самостоятельно разрабатываемой  кредитной политике, являющейся стратегией и тактикой банка в области  проведения кредитных операций. В  настоящее время, приоритетным направление  в кредитной политике банка является краткосрочное кредитование юридических  лиц.

     По  экономическому характеру объектов кредитования выделяют следующие виды краткосрочных кредитов:

     -кредиты  под товарно-материальные ценности;

     -кредиты  под затраты;

     -расчётные  кредиты;

     -платёжные  кредиты;

     -кредиты  под распределительные операции.

     Кредиты под товарно-материальные ценности активно используются добывающими  и обрабатывающими отраслями  промышленности, транспортом, сельским хозяйством, а так же сферой обращения. Они содействуют увеличению масштабов  производства, ускоряют кругооборот  средств предприятия. Потребность в кредите под товарно-материальные ценности может быть вызвана рядом причин. В связи с этим выделяют:

     1.  Ссуды под плановые запасы  товарно-материальных ценностей;

     2. Ссуды на усовершенствование  производства;

     3. Ссуды под сверхнормативные остатки  незавершённого производства и  полуфабрикатов собственного изготовления;

     4.  Ссуды на временные нужды;

     5.  Кредиты торговым организациям  под товары сезонного накопления.

     При всей общности кредитов под товарно-материальные ценности они существенно отличаются друг от друга. Отличия затрагивают  причины возникновения потребности  в ссуде, а также заметно проявляются  в условиях выдачи ссуд.

     Ссуды на затраты производства обслуживают  прежде всего сезонные потребности - затраты во время планового простоя  и подготовки к новому сезону. Такие  кредиты используются промышленными  предприятиями, производство которых  носит сезонный характер (лёгкой, пищевой, торфяной, и других отраслей), заготовительными организациями. Также кредитуются расходы будущих периодов в пусковой период и расходы в связи с подготовкой производств и освоением новых видов продукции.

     Расчётные кредиты предоставляются на время  совершения расчётов между хозяйствующими субъектами. Особенность их в том, что они обслуживают сферу  обращения. Ссуды могут выдаваться как поставщикам, так и плательщикам. В первом случае, это кредиты поставщику в связи с отгрузкой готовой  продукции под расчётные документы  в пути, под товарные векселя, а  во втором случае - кредиты, выдаваемые на открытие аккредитивов, на покупку  лимитированных чековых книжек.

     Платёжные кредиты также обслуживают сферу  обращения. Это кредиты, которые  покрывают временный разрыв в  платёжном обороте, образовавшийся вследствие колебаний в движении денежных средств и материальных ценностей в процессе производства и реализации общественного продукта. Сюда относят кредиты на оплату расчётных  документов при временных финансовых затруднениях; завершение децентрализованных, разовых, групповых зачётов взаимных требований; кредиты хорошо работающим предприятиям при временных денежных затруднениях (доверительные кредиты). В настоящее время применяются  только две последние разновидности  платёжных кредитов.

     Кредиты на распределительные операции во многом напоминают платёжные кредиты. Они  выдаются на покрытие временных, разовых  потребностей, на оплату расчётных документов; в своё время их получали только те плательщики, у которых отсутствовали свободные денежные средства. Эти кредиты обслуживают исключительно стадию распределения, в то время как платёжные кредиты связаны с обменом, перераспределением материальных благ.

     В настоящее время при выдаче ссуд внимание акцентируется не столько  на объектах кредитования, сколько  на личности заёмщика, то есть на оценке его кредитоспособности. Учитывается  также то, что в последние годы постоянно шёл процесс укрупнения объектов кредитования, можно сделать  вывод, что в современных условиях приведённая выше классификация  носит скорее теоретический характер. Более приближена к реальной практике кредитования классификация банковских ссуд в зависимости от их целевой  направленности. Здесь можно выделить кредиты, выданные на:

     1. производственные нужды. Они выдаются, как правило, юридическим лицам  для приобретения производственных  фондов и осуществления производственной  деятельности;

     2. торгово-посреднические нужды. Такими  ссудами пользуются торговые  и снабженческие организации,  другие предприятия, организации,  частные лица для приобретения  и продажи товаров;

     3. потребительские нужды. Эти ссуды  получают физические лица для  приобретения товаров личного  потребления.[6.с.150]

     В зависимости от размера выданных кредитов их можно разделить на крупные, средние и мелкие.

     В зависимости от характера разграничения  оборотных средств на собственные  и заёмные банковские кредиты  делят на:

     1.  ссуды сверх норматива собственных  оборотных средств;

     2.  кредиты для оплаты ценностей  на долевых началах в формировании  норматива

     3.  кредиты под разрыв в платёжном  обороте.

     Наиболее  распространены кредиты сверх норматива  оборотных средств. Ими пользуются промышленность, транспорт, связь, заготовительные  организации, сельскохозяйственные предприятия.

     Ссуды на разрыв в платёжном обороте (на основе одностороннего участия кредита  в покрытии потребности) в чистом виде применяются редко. Они органически  вошли в кредит по укрупнённому объекту (за исключением кредитов на выплату  заработной платы, доверительных кредитов, остатков ссудной задолженности  по кредитам на временное восполнение  недостатка собственных оборотных  средств).

     Краткосрочные кредиты можно классифицировать по способу реализации принципов  кредитования. Так, в зависимости  от соблюдения принципа срочности можно  выделить следующие виды кредитов:

     -Срочными  называются ссуды, срок погашения  которых наступил или наступает  в ближайшее время.

     -К  отсроченным относятся кредиты, срок погашения которых отодвинут на более поздний период. Пролонгация (отсрочка погашения) допускается банком при наличии объективных причин, вызывающих несвоевременный возврат ссуды.

     -Просроченные  ссуды, как правило, являются  следствием недостатков в работе  предприятий, нарушений в кругообороте  оборотных средств заёмщика.

     Банковские  ссуды различаются также по их связи с принципом обеспеченности.

     Здесь выделяют кредиты:

     *  с прямым обеспечением;

     *  с косвенным обеспечением;

     *  не имеющие обеспечения.

     К кредитам, имеющим прямое (непосредственное) обеспечение, относится большая  часть ссуд: ссуды под товарно-материальные ценности, находящиеся в сферах производства и обращения; кредиты под товары отгруженные и др.

     Кредиты, имеющие косвенное обеспечение, представляют собой прежде всего ссуды на заработную плату. Потребность в них возникает в связи с затруднениями в платёжном обороте. В момент предоставления заёмных средств им не противостоят конкретные материальные ценности; ссуды выдаются в размере денежных средств, недостающих до выплаты заработной платы. Хотя непосредственно данному кредиту не противостоят товарно-материальные ценности, реально он обеспечен соответствующим товарным покрытием.

     К кредитам, не имеющим материального  обеспечения, относятся ссуды на осуществление распределительных  операций (на временное восполнение  собственных оборотных средств, под распоряжение на изъятие прибыли). Они основаны на доверии к заёмщику и в настоящее время практически  не применяются.

     В качестве критерия классификации кредитов также можно выделить платность  кредитования. Существуют кредиты за пользования которым взимается обычная (нормальная) процентная ставка, с максимальной процентной ставкой, с повышенной процентной ставкой, с пониженной процентной ставкой, беспроцентные.

     По  степени риска, т.е. в зависимости  от способности заёмщика вернуть  долг, обеспеченности как форм и  возврата кредита и длительности просрочки задолженности, банковские ссуды в РБ разделяют на следующие  группы:

     1) стандартные ссуды;

     2) ссуды с повышенным риском (субстандартные);

     3) проблемные ссуды;

     4) убыточные.

     К I-й группе риска относятся кредиты, выданные заёмщикам, имеющим устойчивое финансовое положение, не вызывающим сомнений в своевременном возврате полученной ссуды и уплате начисленных процентов. В эту группу включаются срочные и пролонгированные (в исключительных случаях не более одного раза) кредиты. По данной группе риска коммерческие банки резерв не создают.

     Ко  II-й группе риска относятся обеспеченные кредиты, просроченные до 90 дней, пролонгированные более одного раза и суммы не взысканные по исполнительным гарантиям и поручительствам до 90 дней. Резерв по этой группе создаётся в размере 30 % от общей суммы задолженности.