Порядок оформления договорных отношений

Рассмотрим основные виды договоров, которые используются в процессе капитального ремонта  и строительства в ЖКХ. Сразу  оговоримся, что поскольку данные вопросы являются, как упоминалось  выше, сложными и многоаспектными, то мы не сможем охватить все возможные  варианты договорных отношений, так  как комбинации могут быть самыми разнообразными.

При этом следует  учитывать, что в силу субъектного  состава, а также сумм договоров  в рамках капитального ремонта и  строительства указанные договоры должны составляться в письменной форме. Судебная практика также исходит  из того, что основанием для возникновения  правоотношений по строительному подряду  является заключенный между сторонами  договор. Поэтому, например, при выполнении работ на основании административного  акта, если такие работы не приняты  заказчиком, оплате они не подлежат (см. п. 1 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, направленного Письмом Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 г. № 51) (далее - Обзор).

Все связанные с  такими договорами документы: приложения, дополнительные соглашения и т.п., в  которых определяются отдельные  условия таких договоров, также  должны оформляться письменно и  подписываться руководителями сторон либо лицами, уполномоченными доверенностями. Необходимо обеспечивать наличие в  документах, прилагаемых к договорам, четких ссылок на эти договоры, чтобы  не возникало недоразумений в  связи с тем, относится ли конкретный документ к договору или нет.

В настоящее время  широко распространен порядок передачи документов по факсимильной связи или  электронной почте. Следует учитывать, что во избежание споров, в которых  будет сложно отстаивать свою позицию  в связи с ненадежностью данных каналов связи, необходимо обмениваться оригиналами документов с оригинальными  подписями сторон.

Значительная часть  отношений в рамках капитального ремонта и строительства регулируется различными видами договора подряда (глава 37 ГК РФ – договор строительного  подряда, подряд на выполнение проектных  и изыскательских работ, в отдельных  случаях заключаются государственные  контракты на выполнение подрядных  работ для государственных нужд). При этом к указанным разновидностям применяются общие положения  о подряде, если иное не установлено  в специальных нормах о соответствующих  договорах.

По договору подряда  подрядчик обязуется выполнить  по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять  результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ).

Существенными условиями  договора, то есть условиями, в отсутствие согласования которых договор считается  незаключенным, являются предмет договора (то есть те работы, которые должен выполнить  подрядчик), а также срок выполнения работ (как начальный, так и конечный). Причем по согласованию между сторонами  в договоре могут быть предусмотрены  также промежуточные сроки, то есть сроки завершения отдельных этапов работ.

Применительно к  договору подряда установлены также  следующие общие правила (большинство  из которых являются диспозитивными, то есть могут быть изменены соглашением  сторон):  
• Риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.  
• Подрядчик вправе привлечь к выполнению работы других лиц (субподрядчиков), при этом он сам становится генеральным подрядчиком и несет ответственность за надлежащее выполнение работ субподрядчиками перед заказчиками.  
• Цена работы может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Однако при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора в судебном порядке. Цена работы по любому договору подряда может быть определена путем составления сметы, а для договора строительного подряда составление сметы является обязательным.  
• Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата работы или отдельных ее этапов, то заказчик обязан уплатить подрядчику согласованную цену после окончательной сдачи работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо, с согласия заказчика, досрочно.  
• При этом при возникновении экономии подрядчика (когда фактические расходы оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы) подрядчик вправе требовать оплаты работ по первоначально согласованной цене, если заказчик не докажет, что такая экономия повлияла на качество выполненных работ.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход  и качество выполнения работ, а если подрядчик не приступает своевременно к выполнению работ или выполняет  их настолько медленно, что окончание  их к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Также если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет  выполнена надлежащим образом (с  точки зрения, например, качества), то заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков  и при неисполнении подрядчиком  в назначенный срок этого требования отказаться от исполнения договора либо поручить выполнение работ другому  лицу за счет подрядчика, а также  потребовать возмещения убытков. Следует  иметь ввиду, что указанные права  заказчика установлены императивно  и не могут быть изменены даже соглашением  сторон договора.

Без предусмотренных  законодательством оснований (то есть по своему усмотрению) заказчик также  вправе отказаться от исполнения договора, однако в таком случае он обязан уплатить часть цены работы пропорционально  части работы, выполненной подрядчиком  до получения им извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением действия договора, в пределах разницы между  ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за фактически выполненную работу. То есть даже в  случае одностороннего отказа заказчика  от исполнения договора подрядчик может  получить денежную сумму в размере  полной стоимости работ в качестве возмещения убытков.

Но подрядчикам  не следует полагать, что данная сумма будет причитаться им от заказчика автоматически и в  любом случае. В статье 717 ГК РФ, которая  регулирует данный вопрос, устанавливается  лишь максимальный предел возмещения убытков, причиненных подрядчику односторонним  отказом заказчика от исполнения договора. Подрядчик все равно  должен будет доказать размер своих  убытков. При этом в силу указанного положения ГК РФ если его убытки превысят указанный размер, то они  будут возмещены только в пределах разницы между общей стоимостью работ по договору и стоимостью фактически выполненного объема работ. Данная норма  рассмотрена в п. 19 Обзора применительно  к договору строительного подряда, где и сделаны соответствующие  выводы. Причем данные выводы могут  быть распространены на любые виды договора строительного подряда.

Однако стоит учитывать  право сторон в договоре предусмотреть, что заказчик не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую  работу приостановить, если нарушение  заказчиком своих обязанностей по договору подряда (например, непредоставление технической  документации, материала, оборудования, подлежащей переработке вещи) препятствует выполнению договора подрядчиком.

Также предусмотрена  процедура приемки заказчиком результата выполненных работ, в ходе которой  заказчик осматривает и принимает  выполненную работу, заявляет подрядчику об обнаруженных отступлениях от договора, ухудшивших результат работ, и иных недостатках. В ходе приемки заказчиком результата работ должны быть выявлены явные недостатки (то есть те недостатки, которые могут быть установлены  при обычном способе приемки). В дальнейшем заказчик вправе ссылаться  только на скрытые недостатки, которые  не могли быть установлены при  обычном способе приемки, в том  числе умышленно скрытые подрядчиком.

Порядок и сроки  приемки определяются в договоре. Если заказчик уклоняется от принятия выполненной работы и это повлекло за собой просрочку в ее сдаче, то риск случайной гибели изготовленной, переработанной или обработанной вещи признается перешедшим к заказчику  в момент, когда ее передача должна была состояться.

Если законодательством  предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, то подрядчик, действующий  в качестве предпринимателя (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), обязан выполнить  работу, соблюдая эти требования либо на более высоком уровне качества.

В отсутствие обязательных требований качество выполненной работы должно соответствовать требованиям, указанным в договоре подряда, а  при их отсутствии – требованиям, обычно предъявляемым к соответствующим  работам. Результат работы при передаче его заказчику должен соответствовать  указанным выше требованиям к  качеству и в пределах разумного  срока быть пригодным для соответствующего ему использования.

Для отдельных видов  работ может быть установлен гарантийный  срок, в течение которого результат  работ должен отвечать предусмотренным  требованиям к качеству.

Теперь рассмотрим отдельные виды договоров подряда, которые встречаются при оформлении капитального ремонта и строительства  в ЖКХ.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

По договору подряда  на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика  разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять  и оплатить их результат.

Предмет договора представляет собой описание проектной документации (либо итогов изысканий), которая должна быть подготовлена в ходе выполнения договора. Существенным условием данного  договора, как и для любого договора подряда, являются также сроки выполнения работ.

Особенностями данной разновидности договора подряда  являются:

1. Обязанность заказчика  передать подрядчику задание  на проектирование, а также иные  исходные данные, необходимые для  составления технической документации (как элемент описания предмета  договора).  
Заказчик может поручить подготовку задания на проектирование подрядчику, так как в отсутствие у заказчика специальных познаний для него может быть затруднительным самостоятельно создать такой документ. Подрядчик будет готовить такое задание на основании исходных данных, которые предоставляются ему заказчиком. Однако чтобы стать обязательным, такое задание должно быть утверждено заказчиком. Отступление от требований, содержащихся в задании, и иных исходных данных возможно только с согласия заказчика.  
Следует иметь ввиду, что если заказчик не передал своевременно подрядчику исходные данные, то подрядчик не может считаться просрочившим при невозможности выполнить работы в установленный срок в связи с отсутствием у него соответствующих исходных данных. Данная позиция подтверждается и судебной практикой, например, Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2008 г. № 15890/08.

2. Обязанность подрядчика  согласовать готовую техническую  документацию с заказчиком, а  при необходимости и с компетентными  государственными и муниципальными  органами (вместе с заказчиком). Для  капитального ремонта и строительства  данный вопрос является крайне  важным, поскольку эти действия  требуют получения большого количества  разного рода согласований. В  договоре необходимо четко прописать,  кто несет обязанность по представлению  документов в согласующие органы  и организации и осуществляет  их сопровождением там. Эту  обязанность можно по соглашению  сторон возложить и на подрядчика, и на заказчика (как самостоятельно, так и с привлечением третьего  лица, например, технического заказчика). Также следует определить, кем  из сторон договора будут оплачиваться  услуги согласующих органов и  организаций (во избежание споров  между сторонами, которые могут  затянуть процесс).  
Однако следует учитывать, что, поскольку разработчиком документации в любом случае является подрядчик, и в связи с нормами гражданского законодательства процедура согласования его так или иначе затронет, так как ему придется устранять выявленные замечания либо отстаивать свою позицию, отраженную им в разработанной документации.  
Более того, подрядчик будет отвечать и за недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и данных изыскательских работ.

3. Недопустимость  передачи подрядчиком технической  документации третьим лицам без  согласия заказчика. А в отношении  заказчика указано, что он вправе  использовать созданную подрядчиком  техническую документацию только  на цели, предусмотренные договором,  не вправе передавать техническую  документацию третьим лицам или  разглашать содержащиеся в ней  данные третьим лицам без согласия  подрядчика. Однако обязанности  заказчика могут быть изменены  соглашением сторон. Подобное регулирование  связано в том числе и с  тем, что при выполнении, например, проектных работ для нового  строительства могут быть созданы  подлежащие охране результаты  интеллектуальной деятельности. Так,  архитектурный проект сам по  себе является объектом авторского  права.

4. Необходимо учитывать  особенности правовой охраны  объектов интеллектуальной деятельности  и предусматривать в договоре  порядок распределения между  сторонами прав на их использование.

Поскольку в ходе капитального ремонта и строительства, особенно в сфере ЖКХ, вполне возможны какие-то изменения исходных данных, что может быть необходимо для  заказчика, но будет неудобно подрядчику, то законодательством предусмотрена  обязанность заказчика возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные  изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика. Стороны в договоре могут исключить  обязанность заказчика возмещения подрядчику дополнительных расходов в связи с внесением изменений в исходные данные.

Проектная документация состоит из ряда разделов, в том  числе архитектурных, инженерных, конструктивных. Поэтому основная проектная организация (генеральный проектировщик) может  привлекать для разработки отдельных  разделов субподрядчиков.

Договор строительного подряда

Правовому регулированию  договора строительного подряда  посвящен отдельный параграф 3 в  главе 37 ГК РФ.

В рамках договора строительного  подряда могут выполняться как  работы по созданию новых объектов, так и реконструкция существующих объектов, а также монтажные, пусконаладочные  и иные связанные со строящимся объектом работы. Правила о договоре строительного  подряда применяются также и  к работам по капитальному ремонту  зданий и сооружений, если иное не предусмотрено  договором. То есть предметом договора строительного подряда не всегда может быть создание нового объекта.

По договору строительного  подряда подрядчик обязуется  в установленный договором срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену.

В ходе строительных работ или работ по капитальному ремонту в сфере ЖКХ очень  актуальной является схема работы, предполагающая наличие генерального подрядчика и привлекаемых им субподрядчиков, которая рассматривалась в ходе описания общих положений о подряде. Работы, выполняемые в ходе строительства  и капитального ремонта, являются настолько  сложными и разнообразными, что редко  какая организация может выполнить  самостоятельно полный их комплекс.

Зачастую сам генеральный  подрядчик занимается только тем, что  обеспечивает организационную часть  строительства, в то время как  разные виды работ выполняют субподрядчики. Следует учитывать, что в отношениях с субподрядчиками функции заказчика  по договорам подряда выполняет  генеральный подрядчик, который, в  свою очередь, несет всю полноту  ответственности непосредственно  перед заказчиком.

Также зачастую генеральный  подрядчик полагает, что перечисление им денежных средств субподрядчикам по заключенным с ними договорам  зависит от перечисления ему самому денежных средств в оплату работ  заказчиком. Такая позиция является заблуждением, поскольку генеральный  подрядчик является самостоятельным  участником предпринимательской деятельности и, заключая от своего имени договоры субподряда, он должен самостоятельно и независимо от кого бы то ни было исполнять  по ним свои обязательства. Такой  же позиции придерживаются и российские суды, что прямо следует из п. 9 Обзора.

В соответствии с  п. 3 ст. 706 ГК РФ заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу  требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них  с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или  договором. Соответственно для того, чтобы заказчик был обязан самостоятельно оплачивать работы субподрядных организаций, данное условие должно быть согласовано  генеральным подрядчиком, заказчиком и привлекаемыми субподрядчиками.

Поскольку в рамках договора строительного подряда, как  правило, перечисляются значительные денежные средства (даже если речь идет не об очень крупных объектах), то особенно важно максимально ответственно подойти к составлению договора и описанию его условий.

Самое важное – это, конечно, согласование и отражение  в договоре существенных условий, без  которых договор не будет считаться  заключенным.

Важнейшим существенным условием является предмет договора. Не следует подходить к его  согласованию строго формально. Особенностью строительного подряда является то, что в случае возникновения  какого-либо недовольства у заказчика  в связи с полученным результатом  работ (особенно при надлежащем их качестве) какие-либо изменения уже построенного объекта будут крайне затруднительны.

При описании предмета договора строительного подряда  необходимо указать наименование работ, их конкретный объем и содержание, результат и функциональное назначение результата работ, их качество. Безусловно, должно быть указано место (адрес) выполнения работ.

Важным моментом в описании объема и содержания выполняемых  работ являются техническая документация и смета, определяющая цену работ. Указанные  документы должны прилагаться к  любому договору подряда, однако в договоре необходимо предусмотреть, какая из сторон предоставляет техническую  документацию, в каком объеме и  составе. Под технической документацией, как правило, понимается проектная  документация для строительства, в  том числе рабочая документация (чертежи), в соответствии с которой  должны выполняться строительные работы.

Судебная практика исходит из того, что определение  состава и содержания технической  документации в договоре строительного  подряда, а также определение  стороны, которая предоставляет  такую документацию, и срока ее предоставления является существенным условием договора. Такой вывод можно  сделать, например, из Определения Высшего  Арбитражного Суда РФ от 14.10.2008 г. № 13095/08 и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа по делу №  КГ-А40/11414-03 от 30.01.2004 г. Но необходимо учитывать, что суды по данному вопросу в  зависимости от фактических обстоятельств  каждого дела могут занимать и  более гибкую позицию. Так, в п. 5 Обзора предусмотрено, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической  документации не является безусловным  основанием для признания договора строительного подряда незаключенным. В рассматриваемом в Обзоре деле речь шла о договоре, предметом  которого была постройка хозблока из бруса по типовому образцу, с которым  был ознакомлен заказчик. При таких  условиях суд пришел к выводу, что  предмет договора был фактически согласован. Причем стороны фактически исполняли договор, а заказчик принял результат работ.

Что касается сметы, то она может быть составлена как  в виде одного документа, так и  в виде нескольких документов, когда, например, стороны согласовывают  выполнение дополнительных работ с  составлением дополнительных (локальных) смет. В настоящее время существуют два рекомендательных документа  органов государственной власти, определяющих порядок оформления сметной  документации при строительстве  объектов:

1) Порядок определения  стоимости строительства и свободных  (договорных) цен на строительную  продукцию в условиях развития  рыночных отношений, утвержденный  Письмом Государственного комитета  РФ по вопросам архитектуры  и строительства от 29.12.1993 г. №  12-349 (далее – Порядок). Положения,  приведенные в указанном Порядке,  распространяются на предприятия  и организации, осуществляющие  капитальное строительство и  капитальный ремонт зданий и  сооружений, независимо от их  принадлежности и форм собственности;

2) Методика определения  стоимости строительной продукции  на территории Российской Федерации,  утвержденная Постановлением Государственного  комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 г. № 15/1 (далее – Методика). Положения, приведенные в данной Методике, рекомендуются для использования организациями независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществляющими строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и государственных внебюджетных фондов, а также внебюджетных источников финансирования.

Следует учитывать, что Порядок ведения бухгалтерского учета договоров на капитальное  строительство установлен ПБУ 2/94 (утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.1994 г. № 167). Согласно пункту 2 ПБУ 2/94 объектом строительства признается отдельно стоящее здание или сооружение, вид  или комплекс работ, на строительство  которого должны быть составлены отдельный  проект и смета.

Таким образом, законодательством  допускается установление стоимости  строительства путем формирования нескольких локальных смет, сметных  расчетов и т.д. Однако, определившись  с объемами и стоимостью подлежащих выполнению работ, следует оформить отдельную смету на объект в соответствии с ПБУ 2/94 в целях бухгалтерского учета затрат на строительство.

На практике бывают случаи, когда стороны в договоре строительного подряда устанавливают  стоимость работ исходя из базисного  уровня сметных цен и применения к ним каких-либо индексов или  коэффициентов, например, на день сдачи  работ. Указанное условие договора является правомерным, ведь стороны  вправе согласовать как непосредственно  цену работ, так и способ ее определения. Поэтому если договором не установлено, что для изменения соответствующих  индексов и иных переменных показателей  необходимо заключать отдельное  дополнительное соглашение, и в договоре прописан понятный порядок расчета, то такое дополнительное соглашение и не требуется. Данная позиция нашла  свое отражение в п. 6 Обзора, которым  предусматривается, что договором  строительного подряда может  быть установлен способ определения  цены работ или ее составной части.

В договоре строительного  подряда также может быть определена приблизительная цена работ, которая  будет уточнена по фактически выполненным  работам (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.04.2007 г. № КГ-А40/2408-07 по делу №  А40-49442/06-49-366 от 09.04.2007 г.).

Заказчик вправе вносить изменения в техническую  документацию, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают  десяти процентов указанной в  смете общей стоимости строительства  и не меняют характера предусмотренных  в договоре строительного подряда  работ. В иных случаях изменение  технической документации оформляется  согласованной сторонами дополнительной сметой.

Подрядчик вправе требовать  пересмотра сметы, если по независящим  от него причинам стоимость работ  превысила смету более чем  на 10 процентов. Также подрядчик  вправе требовать возмещения ему  дополнительных расходов, связанных  с установлением и устранением  недостатков в технической документации.

Что касается определения  такого существенного условия любого договора строительного подряда  как срок выполнения работ, то в п. 4 Обзора Высший Арбитражный Суд  РФ подтвердил, что при отсутствии согласования срока выполнения работ  договор строительного подряда  считается незаключенным, соответственно у сторон не возникает обязанность  по выполнению предусмотренных в  нем действий.

Обязанность по обеспечению  строительства материалами (деталями, конструкциями) несет подрядчик, если иное специально не предусмотрено договором. Также исключительно на подрядчике лежит обязанность по соблюдению в ходе строительства требований законодательства об охране окружающей среды и безопасности работ и  ответственность за их нарушение.

Если же материалы  предоставляет заказчик, то подрядчик  должен их использовать экономно и  расчетливо. По окончании выполнения работ подрядчик представляет заказчику  отчет об израсходовании материала  и возвращает его остаток. Подрядчик  с согласия заказчика может также  уменьшить цену работ с учетом остающегося у него неиспользованного  материала.

Риск случайной  гибели или повреждения объекта  строительства до приемки его  заказчиком несет подрядчик. Таким  образом, при гибели объекта, например, от удара молнии, подрядчик должен будет за свой счет заново построить  объект, причем никаких дополнительных сумм от заказчика ему не будет  причитаться. В связи с этим подрядчику необходимо очень серьезно подойти  к вопросу о страховании, причем как самого объекта строительства, так и своей ответственности  перед третьими лицами за причинение им вреда, поскольку строительство  – это опасный объект и опасная  деятельность.

На заказчике, в  свою очередь, также лежит ряд  обязанностей, например, предоставить земельный участок для строительства. Также заказчик при необходимости  предоставляет подрядчику для выполнения работ здания и сооружения, обеспечивает транспортировку грузов, временную  подводку коммуникаций и т.п., причем эти услуги заказчика могут быть платными.

Для договоров строительного  подряда в ст. 750 ГК РФ предусматривается  обязанность сторон по сотрудничеству, то есть при возникновении каких-либо препятствий к выполнению договора строительного подряда каждая из сторон должна принимать разумные меры по устранению таких препятствий. В  противном случае сторона, не выполнившая  своих обязательств, утрачивает право  на возмещение убытков, причиненных  ей тем, что препятствия не были устранены. В п. 17 Обзора суды правомерно отказали в удовлетворении иска заказчика  к подрядчику в связи с просрочкой завершения работ по строительству  жилого дома, поскольку заказчик не откликнулся на просьбы подрядчика оказать содействие при решении  вопроса о подключении жилого дома к городским коммуникациям, что стало единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию.

Организация и несение  расходов на приемку результатов  работ обеспечиваются, как правило, заказчиком. При необходимости процедуре  приемки предшествуют испытания. Также  в необходимых случаях в приемке  участвуют представители государственных  органов и органов местного самоуправления.

Сдача и приемка  результатов строительных работ  оформляются актом. Если одна из сторон отказывается от подписания акта, то об этом делается в акте отметка и  он подписывается одной из сторон. Такой акт может быть признан  недействительным только судом и  при условии, что мотивы отказа второй стороны от подписания будут признаны обоснованными.

Если заказчик принял результат отдельного этапа работ, то на него переходит риск последствий  гибели или повреждения результата работ, если это произошло не по вине подрядчика.

При исполнении договора строительного подряда стороны  составляют акты по форме КС-2 (унифицированная  форма, утверждена Постановлением Госкомстата  России № 100 от 11.11.1999 г.), причем в договорах  часто предусматривается оплата заказчиком работ на основании данных актов. Эти акты называются актами о  приемке выполненных работ, в  связи с чем подрядчики часто  полагают, что после их подписания риск случайной гибели и случайного повреждения объекта переходит  к заказчику. Но эта позиция также  является заблуждением, поскольку данные акты подтверждают выполнение промежуточных  работ для проведения расчетов и  не более того, особенно если в договоре не выделяются как таковые этапы и не прописывается, что по окончании выполнения каждого этапа производится приемка результатов работ. Существует довольно обширная судебная практика по данному вопросу, важнейшим в которой стал п. 18 Обзора, в котором предусмотрено, что подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Таким образом, если объект строительства был поврежден  или уничтожен, например, в результате наводнения, и у подрядчика имеются  только промежуточные ежемесячные  акты приемки, то, если в договоре не выделялись этапы работ для целей  их надлежащей приемки заказчиком, подрядчик будет вынужден за свой счет заново выполнить строительные работы.

Также в п. 13 Обзора подчеркивается, что подписание таких  актов по форме КС-2 без возражений не лишает заказчика права представлять суду свои возражения по качеству оформляемых  данными актами работ, поскольку  правила ст. 720 ГК РФ о том, что  заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на явные  недостатки, применяются только при  приемке результата работ.

Подрядчик несет  ответственность за допущенные отступления  от технической документации и обязательных норм и правил, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. При реконструкции здания или  сооружения (перестройке, реставрации  и т.п.) подрядчик несет ответственность  за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или  его части.

Соответствующие показатели и возможность эксплуатации объекта  гарантируются подрядчиком в  течение гарантийного срока. Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет. Течение гарантийного срока  прерывается на все время, в течение  которого объект не мог эксплуатироваться.

Договор на оказание услуг  по техническому надзору, а также договор  на оказание услуг  по ведению авторского надзора

Заказчику принадлежит  также право осуществлять контроль и надзор за ходом выполнения подрядчиком  строительных работ (технический надзор заказчика). Для этих целей заказчик без согласия подрядчика может привлечь специализированную организацию, имеющую  соответствующую лицензию.

Также законодательством  предусмотрено право архитектурной  организации (проектной организации) осуществлять авторский надзор за строительством архитектурного объекта, то есть контролировать соответствие выполняемых подрядчиком  строительных работ разработанной  проектировщиком проектной документации.

Данные договоры по своей сути являются не договорами подряда, а договорами возмездного  оказания услуг. Предметом договора возмездного оказания услуг является не получение какого-то конкретного  результата, а осуществление определенной деятельности или совершение определенных действий.

Существенным условием договора возмездного оказания услуг  является предмет договора (то есть описание видов и перечней услуг, которые должны быть оказаны, и объект, в отношении которого услуги оказываются). Также важно определить сроки  оказания услуг (графики), ведь к договорам  возмездного оказания услуг применяются  общие положения о подряде.

Несмотря на то, что  услуги технического заказчика (услуги по осуществлению технического надзора) являются очень востребованными, отдельного общеобязательного правового акта на федеральном уровне по данному  вопросу нет. В г. Москве распоряжением  Мэра Москвы от 13.07.1998 г. № 715-РМ было утверждено Положение о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (МРР-2.2.08-98).

Положение об авторском  надзоре проектных организаций  за строительством зданий и сооружений в г. Москве утверждено Постановлением Правительства Москвы № 938 от 30.12.1997 г.