Что такое ТСЖ? Преимущества и недостатки

Национальный исследовательский политехнический университет

Строительный факультет

 

 

 

 

 

 

 

Что такое ТСЖ?

Преимущества и недостатки

 

 

 

 

Выполнила:

Проверила:

 

 

 

 

 

 

 

Пермь-2013

Оглавление

 

 

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», статья 1)

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.

 

Способы управления многоквартирными домами

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами, за них это сделает город, проведя открытый конкурс по отбору управляющей организации. С организацией, победившей на конкурсе, город заключит договор на управление многоквартирным домом.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией [6].

 

Права и обязанности ТСЖ

Согласно ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе:

- заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. В случае, если кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме, в котором зарегистрировано ТСЖ, не вносит утвержденные общим собранием взносы, ТСЖ вправе взыскать их в судебном порядке, а также взыскать убытки, связанные с неисполнением обязательств по уплате обязательных платежей и взносов.

К обязанностям ТСЖ относятся:

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

- выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества;

- соблюдение их прав и законных интересов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

- принятие мер по предотвращению или прекращению действий третьих лиц, затрудняющих реализацию имущественных прав собственников помещений в отношении общего имущества;

- представление законных интересов собственников помещений в отношениях с третьими лицами [7].

 

Устав ТСЖ

Устав товарищества собственников жилья является учредительным документом ТСЖ, который утверждается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Целью устава товарищества собственников жилья является регулирование отношений, связанных с управлением жилым домом и прилегающей к нему территории. При этом, устав ТСЖ не должен противоречить как федеральному законодательству Российской Федерации, так и региональным, областным законным актам.

Устав товарищества собственников жилья, как правило, содержит общие положения, в которых отражается информация о наименовании ТСЖ, его адрес и другая информация. В дальнейших главах устава закрепляются цели создания товарищества собственников жилья, виды деятельности, права на нежилые помещения, права и обязанности членов ТСЖ, положения, регулирующие деятельность правления, председателя, ревизора или ревизионной комиссии ТСЖ, порядок проведения общего собрания, порядок ликвидации товарищества собственников жилья и многие другие положения, регулирующие деятельность ТСЖ [6].

 

Условия создания ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо:

1. Образование инициативной группы

Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников. Количество участников определяется размером домов, чаще всего - это 5-7 активистов во главе с председателем.

2. Обращение в районную  администрацию 

После этого инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, в котором обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

- о предоставлении инициативной  группе списка квартир этого  дома с указанием площади квартиры и сведений о собственности: частная собственность или собственность города.

- об утверждении кандидатуры  Представителя города в будущем  ТСЖ для участия в организационном  собрании и дальнейшей работы  ТСЖ.

3. Предварительная подготовка к собранию

Получив примерный устав ТСЖ и примерный Протокол общего собрания в электронном виде, необходимо для подготовки и проведения собрания, а также для разработки необходимых документов, изучить устав ТСЖ и подготовить свой окончательный вариант до собрания. В него необходимо включить положение о заочном голосовании. Все остальные изменения и дополнения - по желанию. Устав готовится заранее, чтобы принять его на первом собрании. В последующем, устав необходим для регистрации ТСЖ. Далее необходимо подготовить листы голосования по вопросам "повестки дня". Лучше всего подготовить бланки с конкретными вопросами, на которые было бы необходимо дать однозначный вариант ответа.

4. Проведение общего собрания 

Собрание проводится инициаторами, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме [2].

 

Преимущества и недостатки ТСЖ

В последнее время управляющие компании вызывают у жителей массу недовольства: тарифы завышены, общедомовые счетчики не поставлены, за домовым хозяйством никто не следит, стоимость услуг постоянно повышается. Именно поэтому многие видят выход из зависимости от управляющей компании в создании ТСЖ.

На первых порах это сложнее и хлопотнее, чем нанять стороннюю компанию для управления своим имуществом. Однако многие не боятся трудностей.

Приведем конкретный пример.

Собственники дома по улице Уинской въехали в новый дом. На общем собрании приняли решение о создании товарищества собственников, выбрали председателя. «Главное условие, чтобы это был собственник, живущий в доме, чтобы он не был равнодушен к проблемам», - рассказывает председатель ТСЖ. После того, как председатель был избран, в ТСЖ появились штатные консьержи, бухгалтер, слесарь и электрик. «ТСЖ – это организация, которая напрямую платит зарплату своим сотрудникам, самостоятельно заключает все договоры с коммунальными компаниями», - рассказывает председатель. Кроме того, ТСЖ имеет право сдавать свои помещения в аренду, получая прибыль. Прибыль, которую получает дом, делится между собственниками соразмерно площади квартиры. Наряду с индивидуальными приборами учета в доме стоят общедомовые счетчики. Поэтому проблемы огромного расхода воды и электроэнергии на общедомовые нужды в этом доме нет [1].

Таким образом, преимуществами ТСЖ являются:

- возможность влиять на политику управляющей компании;

- возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих;

- возможность выбирать  эксплуатирующую компанию и контролировать  качество ее работы;

- чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор [4].

Однако многие считают, что у ТСЖ имеются недостатки:

- Более высокие эксплуатационные платежи.

Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение "скинуться" на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

- Несовершенство законодательства  и механизмов взаимодействия  ТСЖ с городскими структурами.

Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

- Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.

Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа [3].

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

2. Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.

3. Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам [5].

 

Список литературы:

1) Анфиса Мартынова. Как  сэкономить на ЖКХ // Ва-банк. – 2013. №01(900). – Дата публикации: 12 января