Согласование перепланировки

Наступает день, когда каждый из нас решает обновить свое жилище. Иногда изменения незначительны с технической точки зрения - косметический ремонт или перестановка мебели уже способны изменить наш дом до неузнаваемости. Однако, чаще всего мы хотим гораздо более радикальных новшеств и речь идет о перепланировке квартиры. Процесс становится как в миллион раз интереснее, так и в миллион раз сложнее. Всем, кто решил изменить свою жизнь, начав с родного гнезда, посвящается.

Помните – перед тем  как начать ремонт, необходимо заранее  тщательно продумать всю схему  действий. Перепланировка квартиры должна быть технически и юридически обоснована, и чтобы приступить к ней, необходимо получить на это разрешение.

Итак, что такое  перепланировка?

Перепланировка жилых  и нежилых помещений – это  комплекс работ, в процессе которых  в конфигурацию и функциональное назначение помещений вносятся коррективы. Простым языком, перепланировка –  это возведение и снос стен или  перегородок, перенос дверных проемов, проходов или арок, перенос сантехнического  оборудования, газовых или электрических  плит и т. д. Следует помнить, что, к примеру, остекление лоджии также  является перепланировкой, т. к. результатом  является возникновение нового помещения, ранее не зарегистрированного на плане БТИ.

Варианты перепланировки.

Данный процесс разделяется  на два вида – простая и сложная  перепланировка. К первому типу относится: изменение расположения газовой плиты, устранение ненесущих перегородок, заложение дверного проема и т. д.  Простая перепланировка осуществляется по стандартным шаблонам и не занимает много времени. Ко второму типу относятся гораздо более сложные и трудоемкие работы, к примеру:

• перенос и пробивка дверных проемов в несущих конструкциях;
• разукрупнение многокомнатных квартир;
• частичный снос несущих конструкций;
• увеличение размеров любых помещений;
• изменение местоположения кухни, с/у, ванной;
• объединение ванной и туалета;
• устройство дополнительных кухонь и с/у;
• объединение двух или более квартир;
• объединение двух квартир по вертикали при помощи лестницы;
• перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство дополнительных вентиляционных каналов;

и т. д.

Для того, чтобы осуществить  такую перепланировку, необходимо заказывать специальный проект, который должен будет пройти через множество  инстанций. Поэтому процесс перепланировки должен быть серьезно продуман и организован.

Согласование  перепланировки. Правила, которые нельзя нарушать.

Для того, чтобы успешно  пройти согласование перепланировки, необходимо для начала подробно изучить техническое состояние здания и конкретной квартиры. Для этого нужно посоветоваться со специалистом, а во многих случаях заказать технической заключение, в котором будет подробно расписано, какие конструкции являются несущими, не находится ли дом в аварийном или предаварийном состоянии, где расположена система сквозной вентиляции и т. д.

Разрабатывая эскизный проект, помните, что необходимо соблюсти все  СНиПы, чтобы ваши новшества не нанесли  ущерб прочности здания и его  внешнему облику.

Важно понимать, что проект перепланировки не пройдет согласование, если в нем есть элементы, перекрывающие  доступ к стоякам газовых труб. Не одобрят также перемещение  кухни или санузла на место  спальни, в связи с запретом на перенос коммуникаций. Не будет согласовано  появление в квартире жилой комнаты  без естественного освещения или увеличение подсобных помещений за счет жилой площади квартиры.

Краткий список работ, которые  запрещены и не пройдут согласование:

• перепланировка, ведущая к ухудшению условий нормальной эксплуатации дома и жилья;
• затруднение доступа и подхода к инженерным коммуникациям;
• изменение или уничтожение несущих конструкций;
• расширение площади санузла, ванной, кухни или подсобных помещений за счет площади жилых помещений;
• обратная ситуация – расширение площади жилых комнат за счет площадей подсобных;
• установка системы отопления или полов с подогревом на балконе или лоджии;
• любые манипуляции с вентиляционным каналом;
• объединение жилого помещения с кухней, оснащенной газовой плитой;

и т. д.

Также необходимо помнить, что  не следует делать перепланировку в  домах, которые предназначены к  сносу в ближайшие три года (кроме случаев, когда есть необходимость обеспечить свою безопасность).

Безусловно, перечень документов, необходимых для согласования планировки, очень индивидуален. Здесь будет  приведен приблизительный последовательный перечень необходимой документации (по данным ГСПС).

1. Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, либо договор социального найма/ордер и разрешение наймодателя на перепланировку, либо договор аренды и разрешение арендодателя на перепланировку.
2. Единый жилищный документ, либо копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
3. Технический паспорт помещения из БТИ.
4. Эскиз перепланировки, выполненный от руки на копии поэтажного плана БТИ.
5. Заявление + перечень документов.

Также могут потребоваться:

6. Техническое заключение о возможности сноса ненесущих перегородок.
7. Эскизный проект гидроизоляции полов (при расширении санузла без переноса сантехники на площадь коридора).
8. Разрешение «Мосгаз» (при переносе газовой плиты).
9. Разрешение банка-залогодержателя квартиры (по ипотечному договору).

Для согласования по проекту, например, при расширении санузла  за счет коридора и переносе сантехники на присоединенную площадь, необходимо предоставить следующий перечень документов для перепланировки квартиры:

1. Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, либо договор социального найма/ордер и разрешение наймодателя на перепланировку, либо договор аренды и согласие арендодателя на перепланировку.
2. Единый жилищный документ либо копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги.
3. Технический паспорт помещения из БТИ.
4. Техническое заключение и проект перепланировки.
5. Разрешение ЦГСЭН (санитарного надзора).
6. Разрешение УГПС (противопожарного надзора).
7. Заявление + перечень документов.

Также могут потребоваться:

8. Разрешение «Мосгаз» (при переносе газовой плиты)
9. Разрешение банка-залогодержателя квартиры (по ипотечному договору).
10. Согласование с ДЕЗ (управляющей организацией).
11. Акты освидетельствования скрытых работ.
12. Договор подряда со строительной организацией на проведение скрытых работ и копия ее лицензии.

Для согласования по проекту  с затрагиванием несущих конструкций  техническое заключение и проект должны быть разработаны автором  дома либо его правопреемником.

Для согласования по проекту  с произведением реконструктивных работ, таких, как установка кондиционера либо остекления балкона, основной перечень документов для перепланировки необходимо будет дополнить:

1. Расчетами по шумам, теплотехнике и др.
2. Разрешением архитектурно-планировочного управления.

Перечень документов для  перепланировки квартиры определяется индивидуально жилищной инспекцией на основании перечня предстоящих  работ.

После получения разрешения можно приступить к строительным и ремонтным работам. Когда перепланировка будет завершена, необходимо пригласить специалистов для составления «Акта  о произведенной перепланировке»  для проверки соответствия проведенных  работ заявленному проекту. В  случае удачного прохождения и этого  этапа следует переоформление документов на квартиру в БТИ, а также на право  собственности, с учетом всех внесенных  изменений.

Варианты согласования перепланировки.

Существует три варианта решения вопроса согласования.

Вариант первый. Перепланировка без согласования.

Зная все, что было перечислено  выше в нашей статье, многие задумываются: а стоит ли вообще проводить согласование, тратить время, деньги и нервы? Почему бы не сделать все, минуя БТИ и  остальные инстанции. Грубо говоря, если не поднимать этот вопрос, никто  и не узнает о том, как сильно изменилась Ваша квартира.

Подобное решение нельзя назвать дальновидным. Перечислим лишь некоторые проблемы, которые могут  возникнуть в результате незаконной перепланировки.

1). Если факт незаконной  перепланировки будет обнаружен,  это грозит Вам штрафом от 9 т. р. за жилое и от 50 т.  р. за офисное помещение. 

2). Нанимая ремонтников,  Вы не сможете работать с  лицензированной строительной бригадой. Если учесть, что Ваша незаконная  перепланировка может затрагивать  несущие конструкции здания, а  процесс будет осуществляться  неквалифицированными рабочими, последствия  могут стать плачевными.

3). Ваша недвижимость потеряет  юридическую «чистоту». Таким  образом, любые сделки, связанные  с квартирой, станут невозможны. Ее нельзя будет продать, обменять, подарить, а также передать в  залог для получения банковского  кредита. Если же квартира была  застрахована, незаконная перепланировка  дает страховой компании возможность  отказать Вам в любых страховых  выплатах.

Перечисленные пункты являются вполне достаточными для того, чтобы  любой разумный человек понял  – согласование необходимо.

 

Вариант второй. Самостоятельное согласование.

Это так называемый «экономичный»  вариант согласования. При том, что  экономите Вы только деньги. Приготовьтесь  к тому, что времени и нервов будет потрачено предостаточно. Однако, если Вы человек терпеливый, все пройдет успешно.

Если речь идет о московской квартире, то разрешения на перепланировку в столице выдаются окружной либо муниципальной МВК (межведомственной комиссией). Туда следует предоставить все перечисленные выше документы, проект, согласованный с АПУ (архитектурно-планировочным  управлением), СЭС (санэпидемстанцией), пожнадзором и т. д.

МВК имеет право истребовать  у Вас любой дополнительный документ, который будет необходим. В результате, есть вероятность, что придется, к примеру, получить письменное согласие всех соседей на перепланировку в Вашей квартире.

Во многих случаях самостоятельное  согласование перепланировки может  затянуться более, чем на год.

Вариант третий. Согласование с помощью специалистов.

Перечисленных проблем можно  избежать, если передоверить процесс  согласования профессионалу. Идеальным вариантом является ситуация, при которой эти вопросы решает фирма, разрабатывающая дизайн-проект Вашей квартиры.

Как показывает практика, в  данном случае согласование даже самых  сложных вариантов занимает, как  правило, не более двух месяцев. В  результате вы сможете быть уверены  как в корректности проекта, так  и в законности согласования, прошедшего все инстанции, включая БТИ.

Почему проект перепланировки должен разрабатывать  архитектор и профессионалы-смежники?

Неважно, решились ли Вы проходить согласование самостоятельно или этим займется кто-то другой – непосредственно дизайн-проект стоит доверить специалисту.

Во-первых, профессионал-архитектор сможет найти достойный компромисс между огромным количеством нормативных  ограничений и Вашими пожеланиями  по перепланировке. В противном случае, как мы помним, некорректная перестройка  здания может привести к самым  плачевным последствиям, вплоть до обрушения несущих конструкций.

Во-вторых, проект, подготовленный специализированными архитектурными фирмами с выданной лицензией  на проектирование, имеет юридическую  силу и является полноценным документом в процессе согласования в различных  инстанциях, что, безусловно, многократно сокращает проблемы его прохождения.