Рынок недвижимости в России

К затратному подходу относится  метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод  определяет общую стоимость земли  при предположении, что она будет  разделена на отдельные земельные  участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения  стоимости земли, предназначенной  для разделения, является актуальной для любого растущего города или  поселка и применяется при  массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли  в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке  жилыми домами огромное влияние оказывает  окружающая среда.

2.2 Этапы применения  метода определения затрат на  освоение

1 этап. Определение размеров  индивидуальных участков исходя  из юридических и физических  возможностей, а также экономической  целесообразности. В первую очередь  размеры и благоустройство земельных  участков должны отвечать рыночным  стандартам, сложившимся в данной  местности.

2 этап. Расчет стоимости  освоенных участков. Данный расчет  осуществляется или путем анализа  сопоставимых участков, которые  недавно были аналогичным образом  освоены, или на основе метода  сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет всех затрат  на освоение, определение предполагаемого  периода застройки земельных  участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся  оплата налогов, страхования, прибыль  и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет затрат на  освоение и предпринимательской  прибыли из предполагаемой выручки  от продажи участков. Основой  для расчета предполагаемой выручки  от продажи является стоимость  одного земельного участка, определенная  методом сравнения продаж с  учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи  земельного участка вычитаются  все затраты на освоение, включая  затраты на продажу и предпринимательскую  прибыль.

5 этап. Определение периода  времени, необходимого на освоение  и продажу. Выбор ставки дисконтирования,  которая отражает риск, связанный  с периодом предполагаемого освоения  и продажи. Дисконтирование чистого  дохода от продажи земельных  участков, исходя из периода продажи  земельных участков, для получения  текущей стоимости неосвоенной  земли.

Наконец, для земель поселений  оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов  необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских  земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый  земельный участок.

Задача №6

Оценить жилой дом с  постройками на основе затратного подхода, используя следующую информацию.

Список использованной литературы

Хамидулова С.Н. Рынок и  оценка жилой недвижимости. Часть2. Методическое пособие. Школа политики и бизнеса.

Интрига жилища. - Екатеринбург: Издательский Дом "Филантроп", 2005г. - 192 с.

Методология оценки уровней  комфорта жилища при формировании структуры  жилых образований на демографической  основе. - Вестник УПИ (подготовлена и принята к печати)

Методика оптимизации  условий расселения в жилищном фонде  крупнейших городов // Жилищное строительство  Москва, 2006. № 3 - С.17 - 20 (0,64 а. л).

Архитектон: Особенности  развития возрастной структуры населения - № 4 апрель 2006 г.

Жилищные отношения и  право собственности на жилье: Сборник  нормативных актов (Текст). - 3-е изд., испр. и доп. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006. - 522с. - (Кодексы и законы России).