Договор аренды и его разновидности

    Вместе  с тем следует учитывать, что  все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство  или муниципальное образование  обладает непосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

    Ко  второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным  образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими  органами сохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые  прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у  государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться  имуществом, принадлежащим этому  предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов  не вправе выступать арендодателем  имущества, закрепленного на балансе  государственного (муниципального) предприятия.

    Требования  к форме договора аренды сводятся к тому⁴, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161).

    Договор аренды недвижимого имущества, как  и любая сделка с недвижимостью (ст. 164), подлежит государственной регистрации.

    Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору (ст. 624). Такие договоры должны заключаться  в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК специальные требования к форме договора установлены  лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к  тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

    Что касается договора аренды движимого  имущества, содержащего условие  о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной  для совершения сделок, поскольку  в главе 30 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-продажи движимого  имущества (п. 1 ст. 434).

    Принципиальные  изменения внесены ГК РФ в регулирование  срока договора аренды (ст. 610). Ранее  срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия  договора (см. ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке  его действия договор считался незаключенным. Кодекс также устанавливает, что  договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает  заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет  считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право  отказаться от него в любое время  в одностороннем порядке при  условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

    Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении  определенного законом предельного  срока договор аренды будет считаться  прекращенным. 

2. Содержание  договора аренды.

    Как известно, содержанием любого договора в гражданском праве признаются права и обязанности сторон.

    Основная  обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого  имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в  срок, предусмотренный договором, а  при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

    Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать  условиям договора и назначению этого  имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее  известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые  арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

    Во  всех остальных случаях ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества  возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые  препятствуют использованию арендованного  имущества по его назначению как  полностью, так и частично⁵.

    В подобных ситуациях арендатор может  воспользоваться установленными Кодексом (ст. 612) способами защиты нарушенного  права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся  арендодателю арендных платежей при  условии предварительного уведомления  об этом арендодателя; потребовать  досрочного расторжения договора.

    Арендодатель  обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для  этого он, получив соответствующее  уведомление арендатора, должен без  промедления заменить предоставленное  арендатору имущество другим аналогичным  имуществом в надлежащем состоянии  или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

    ГК  РФ не исключает возможности сдачи  в аренду имущества, обремененного  правами третьих лиц (сервитут, право  залога и т. п.), которые сохраняют  свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное  в аренду имущество может повлечь  за собой негативные последствия  для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), Кодекс обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

    Основная  обязанность арендатора⁶ состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.⁷

    Однако  договор аренды, в котором отсутствует  указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие  от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432), не может  быть признан незаключенным. Это  стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Кодексом на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу  в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор  порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые  при аренде аналогичного имущества  при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило  полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового  договора (ст. 424 ГК).

    В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным  подходом к определению размера  арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества  плюс часть прибыли, которая может  быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского  процента, - Кодекс включает целый ряд  вариантов указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется  сфера волеизъявления сторон.

    Арендная  плата может быть установлена  в договоре как в отношении  всего арендуемого имущества  в целом, так и применительно  к каждой из его составных частей. Кодексом предусмотрены следующие  формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; обозначенная доля полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставляемые арендатором  арендодателю определенные услуги; передача арендатором арендодателю в собственность  или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

    Приведенный перечень возможных форм арендной платы  не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания  различных из названных форм, так  и вовсе в иной форме, не предусмотренной  Кодексом.

    Заслуживает внимания введенная ГК РФ новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом  обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения  сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих  срока подряд.

    Обязанностью  арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением  этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о  расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

    Некоторыми  правами, предусмотренными ГК РФ, арендатор  может воспользоваться лишь с  согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может  иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу  относятся следующие права: сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и  обязанности по договору аренды другому  лицу (перенаем); предоставлять в  безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить  арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  обществ, складочный капитал хозяйственных  товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных  прав может привести к утрате арендодателем  права собственности на имущество, сданное им в аренду.

    Как отмечалось, договор субаренды может  быть заключен арендатором с третьим  лицом (субарендатором) лишь при наличии  согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может  превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются  правила о договорах аренды⁸.

    В реальной жизни субарендные отношения  имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения  ГК РФ нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

    Ранее действовавшим законодательством  передача арендатором арендованного  имущества в субаренду также  допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде. Место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.