Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производственные фонды как объекты оценки. Их общие характеристики и различия

Результаты прогнозирования  сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто  используются сроки владения объектом.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – общий доход  от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без  учета всех потерь и расходов. ПВД  равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая  арендная плата (плановая аренда), PC –  часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий  арендного договора. При расчете  данного показателя необходимо учитывать  все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие  позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности  для них прерывать договор, использование  репутации здания и т.д.

Скользящий доход, PH – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих  дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая  арендная плата (рыночная аренда), PM –  часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной  и занятой владельцем площади  и определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Прочие доходы, PA – доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических. Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая – к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) – потери, обусловленные  недогрузкой – вследствие ограниченного  спроса или потери времени на смену  арендатора и потерь, связанных с  задержкой или прекращением очередных  платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности. Размеры потерь для прогнозируемого  года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить  обособленно:

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:

где kj - доля, n – общее число проанализированных объектов, Yj – весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД  или EGI) – предполагаемый доход при  полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены  арендаторов и неуплаты арендной платы.

Операционные  расходы (ОР или OE) – это периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные расходы или издержки;

- расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависят  от степени эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные – расходы, размер которых зависят  от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение  – расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) – чистый годовой  доход на весь капитал (собственный  и заёмный), инвестированный в  объект оценки, рассчитываемый как  действительный валовой доход за вычетом операционных расходов. ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заёмные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

В свою очередь  чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу  ЧВД и налога на прибыль (НПП или  Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ).

Доход от продажи  объекта (реверсии) определяется как  денежный поток, поступающий инвестору  при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

- непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

- назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении  реконструированного отчета о доходах  и расходах не учитываются:

- расходы, связанные с бизнесом;

- бухгалтерская амортизация;

- подоходные налоги владельца 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы:

1. Радаев В.В. Понятие капитала, Формы капиталов и их конвертация, 2010.
2. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция», 2009.
3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.
4. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2009.
5. Экономический анализ: Учебник для вузов / Под. ред. Л. Т. Гиляровской. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.
6. Курс экономической теории: учебник. – 5-е испр., доп. и перераб. издание. – Киров: «АСА», 2008.